土地のこと
アーバンリゾート (あーばんりぞーと) 都市近郊に近代的な都市設備を配し、さらに自然環境や田園的な要素を取り入れたリゾートのこと。
ウォータフロント開発 (うぉーたーふろんとかいはつ) 海洋・湖沼・河川の水辺地帯における、アメニティー(快適な生活環境)指向の都市開発、リゾート開発等の不 動産開発を広くウォーターフロント開発と称している。 なお、もう少し狭く、臨港地区の老朽化した倉庫・工場等をスクラップ化し、公園、イベントホール、レストラン、オフィスピル、住宅等への用途転用を図る都市再開発を指す用例が多く、ニューヨークのバッテリーパークシティ計画、大川端リバーシテイ21、横浜みなとみらい21、神戸ポートアイランド等が有名である。
ガーデニング (がーでにんぐ) 本来は、趣味の園芸、造園の意味であるが、最近は、自然とより積極的にかかわりたいという意識の高まりか ら、住宅の玄関周辺、ベランダ、窓際等のスペースに鉢植えを置くなどして、緑や花を飾るケースがみられる。ガーデニングはこうした植栽による装飾自体のほか、デザイン作業を指す場合にも用いられる。
セットバック (せっとばっく) 本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の 制限による次のような場合をセットパックという。 ①敷地前面道路の幅員が4m未満の道で特定行政庁が指定したもの(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけ又は川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)としてみなされる(建基法42条2項)。 ②壁面線が指定されている場合、建築物の壁又はこれに代わる柱、2m超の門・へいは原則として壁面線を越えて建築できない(同法47条)。 ③第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内において、都市計画において外壁の後退距離が定められた場合は、建築物の壁又はこれに代わる柱から敷地の境界線までの距離は、定められた限度(1.5m又はlm)以上でなければならない(同法54条1項・2項)。
マスタープラン (ますたーぷらん) 開発行為の全面にわたってその内容を把握し、開発目標を達成するための概要をいう。 骨子は住宅と宅地需給予測に基づき適地を選定し、都市計画等上位計画との整合を図り事業規模と範囲を想定すること、並びに事業収支の見通しのうえに開発目標を設定し、所与条件の事業環境を前提に供給対象と計画人口を配分して土地利用計画を決め、これらを最も合理的に推進できる開発方式とスケジュールにまとめたものである。周辺に対する影響を緩和するため、あるいは実施計画の変更に備えて若干の余裕を持たせて作成する。
一団の土地 (いちだんのとち) 土地利用上、現に一体の土地を構成しており、または一体として利用することが可能なひとまとまりの土地をい い、必ずしも公簿上一筆の土地であることを要しない。国土法(23条)により、一定規模の面積以上の土地取引にあっては届出が必要となる。このなかには、個々の取引としては届出の必要のない規模であっても、当事者の一方又は双方が一団の土地として取引を行う場合も含まれる。例えば、事後届出制においては、複数の地主から買収する土地の合計が一定面積以上となる(買いの一団)場合、事前届出制においては、「買いの一団」の場合の他、複数の者に分譲する土地の合計が一定面積以上となる(売りの一団)場合にも届出が必要である。
一団地 (いちだんち) 一団地(いちだんち) 一つの土地の敷地として一体となって建物が複数建築されている土地のこと。 通常は建築基準法上の道路に2m以上接して建物が1建築物建築されているが 地団地認定の許可を受けた敷地は、一体の土地として建築物が複数建築できる。 団地をイメージするとわかりやすい。    
不同沈下 (ふどうちんか) 建物の基礎や地盤が場所によって異なる沈下をすることで、直接建物自体にも影響し、ひび割れ、傾斜等の不具合を起こすことが多い。主な原因としては、基礎の地盤が不均一で不安定である、盛土の締め固めが不十分なため、建物の重さに耐えきれない、地盤の中に部分的に軟質の粘土塊や有機物があり、これが圧密沈下するなどである。
事前協議 (じぜんきょうぎ) 一般的に開発許可の申請前にあらかじめ開発行為に関係する公共施設管理者の同意を得、また開発地区外周アク セスへの取付道路や排水路整備等の付帯工事によって設置する公共施設の予定管理者と協議することをいう。開発面積が20ヘクタール以上では義務教育施設の設置義務者・水道事業者と、さらに40ヘクタール以上では一般電気事業者・一般ガス事業者・鉄道事業者・軌道経営者とも協議する必要がある(都計法32条、同法施行令23条)。
二項道路 (にこうどうろ) 建基法42条2項に定められた建基法上の道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。 昭和25年11月23日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2メートル後退したところに道路境界線があるとみなされる。 ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6メートル以上が道路として取り扱われるが、この6メートル区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3メートル(避難や通行の安全に支障がない場合2メートル)が道路境界線とみなされる。 また道路の片側が川やがけ等の場合は、それらの境界線から4メートル後退したところが道路境界線とみなされる(建基法42条2項)。不動産の広告に当たっては、建基法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地についてはその旨を表示し又セットバックを要する部分の面積がおおむね1割以上である場合は、その面積も表示しなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則3条3号)。
仮換地 (かりかんち) 土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行 者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。 仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。
住居表示 (じゅうきょひょうじ) 以前、わが国では住居等の表示を全て土地の地番(土地の特定性を示す番号。一筆の土地に一つの地番がつけら れている)によって行っていた(地番表示)。 しかし、人家の密集した市街地の住居(住所若しくは居所、又は事務所その他これらに類する施設の所在す る場所)を表示するには、この方式では混乱が生じるようになったため、昭和37年、市街地における住居表示の合理的制度の確立を目的として「住居表示に関する法律」が制定され、一住居ごとに「○番○号」という表示をするようにされた。 したがって、現在、土地の表示である地番と住居表示が異なることがしばしばある。なお、この住居表示の方式には街区方式と道路方式がある。
保安林 (ほあんりん) 水源のかん養、土砂の流出や崩壊の防備等のため、森林法に基づき農林水産大臣が指定した森林のこと。 保安林においては、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として、立木の伐採、立竹の伐採、立木の損傷、家畜の放牧、下草・落葉・落枝の採取、土石や樹根の採掘、開墾その他の土地の形質を変更する行為をしてはならない(同法34条)。
保留地 (ほりゅうち) 土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、換地計画において、換地として定めないことができる一定の土地をいう。 保留地は、個人又は組合施行の場合には、規準、規約若しくは定款で定める目的のためにも定めることができる。 換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、土地区画整理事業の施行者が取得することとされており、その処分は、当該保留地を定めた目的に適合し、かつ、施行規程で定める方法に従って行われなければならない。
公有地の拡大の推進に関する法律 (こうゆうちのかくだいのういしんにかんするほうりつ) 公有地の拡大の計画的な推進のため、必要な土地の先買い制度、土地の先行取得を行う土地開発公社の創設等 の措置を講ずることを目的に昭和47年に制定された法律。 都市計画施設の区域内の土地、都市計画区域内で道路の区域・都市公園を設置すべき区域・河川予定地等として 決定(指定) された土地、新都市基盤整備事業又は住宅街区整備事業の施行区域内の土地、都市計画区域内に所在する土地で10,000㎡(重点地域は5,000m2)以上の土地の所有者が、当該土地を有償で譲渡しようとするときは、土地の所在等について都道府県知事等に届けでなければならないこと(4条1項)、届出をした者は一定の期間は、届出をした地方公共団体等以外の者に譲渡できないこと(8条)等を定めている。
公示価格 (こうじかかく) 地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が、毎年1回公示する、一定の基準日における標準地の価格のこと。 都市計画区域内で標準的な土地(標準地)を選定し、当該標準地について2人以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を判定して公示するものである。例年1月1日現在の価格が3月下旬に公示される。公共事業の施行者が土地の取得価格を決める場合や国土法による土地取引規制における価格審査においてはこれを規準として行うべきこととされている。なお、地価公示価格の動向については、前年と継続する標準地の価格の上昇又は下落の率を意味する変動率が使用される。
公道 (こうどう) 一般に国や地方公共団体等の公的主体が一般交通の用に供する道路をいう。 道路法にいう高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道は公道の典型的なものである。なお、道路運 送法上の自動車道(一般自動車道と専用自動車道)、土地改良法に基づく農業用道路、森林法に基づく林道(国有林林道と民有林林道)等は、その開設・維持・管理等について公法的な保護.助成が受けられる半面、特殊な規制が加えられ、その所有者の自由な処分は許されていないので、これらは、私道というよりは公道としての性格の強い道路といえよう。
土地ころがし (とちころがし) 地価上昇の著しい土地を、当初から転売を予定した仮需要者が購入、時期を見て上昇分を上乗せして売却し、相当幅の利益を得る取引が重なること。 こうした取引をI企業だけでなく、数企業の間で転々と繰り返し、数度の転売を重ねた上で最終需要者の手に渡るところら、“転がし”という。狂乱地価時代に、全国各地で行なわれた。また、転がしの間に高くなりすぎ、買手がつかなくなることを、“パパつかみ”ともいう。
土地価格比準法 (とちかかくひじゅんほう) 国土法に基づく届出等に係る土地価格の迅速・的確な把握が要請されるので、このような事態を踏まえて、国土庁(現・国土交通省)から通達された土地価格評価事務のための一般的な比準方法を定めたもの。 土地の評価に関する実践的な手法、特に価格比準の方法を検討し、住宅地域、商業地域、工業地域及び宅地見込地地域等の用途的地域ごとに価格形成要因の比較ができるようにされている。
土地利用基本法 (とりりようきほんほう) 国土法に基づき、各種の土地利用計画の総合調整を行う上位計画として、都道府県知事が国土利用計画(全国計画・都道府県計画) を基本に策定する計画である。 当該都道府県の区域について、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の5地域区分、及び土地利用の調整等に関する事項を内容としており、都市計画法等の個別規制法に基づく諸計画の総合調整機能を果たすとともに、土地取引規 制、開発行為の規制、遊休土地に関する措置を実施するに当たっての基本となる。
土地利用権 (とちりようけん) 土地を利用できる権利全般のことをいう。 土地を自由に利用することができるのは、何といっても所有権である。これに対して、他人の土地の利用権は、利用目的に制限がある。 まず用益物権として、①工作物、竹木所有のための地上権、②耕作、牧畜に利用する永小作権、③要役地の便益のための地役権、④主として薪炭採草など慣習によって利用される入会権(民法263条、同法294条)があり、次に債権として、利用目的がさまざまに決められる賃貸借と使用貸借の2つがある。入会権を除き、いずれも所有者との契約によって設定される。
土地区画整理事業 (とちくかっくせいりじぎょう) 都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため、土地区画整理法に定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。 換地処分という行政処分を通して、地区内に新たに必要となる公共施設の用地及び事業費の一部に充てるため第三者に処分して換金すること等に用いる土地(保留地)を、土地所有者等が少しずつ出し合うことによって生ぜしめるところに大きな特色がある。なお、一定のものは、都市計画事業として施行される。
土地区画整理審議会 (とちくかくせいりしんぎかい) 都道府県及び市町村、国土交通大臣、都市基轤轄備公団等が施行する土地区画整理事業について、事業ごとに設置することとされている審議会を指す。 地区内の権利者から選挙により選ばれた委員、及び学識経験者から構成され、権利者の意見が事業の施行に反映されるようにする趣旨で設けられているものである。 具体的権限としては、換地計画、仮換地の指定及び減価補償金の交付に関する事項について土地区画整理法に定める権限を行うこととされている。
土地区画整理法 (とちくかくせいりほう) 土地区画整理事業に関し、施行者、施行方法、費用の負担等の必要事項を規定し、建全な市街地の造成を図ることを目的として昭和29年に制定された法律。 個人施行者による施行の認可(組合施行の場合は組合設立の認可、国又は地方公共団体が行う事業においては事業計画の決定)の公告の後、換地処分の公告までの間は、土地の形質の変更、建物の新築・増築・改築等を行う場合は、原則として都道府県知事(国施行の場合は国土交通大臣)の許可を受けなければならないこと(76条1項)、仮換地が指定された場合は、従前の宅地 について使用収益権を有する者は、仮換地の指定の効力の発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地等は従前の宅地について有する権利と同じ内容の使用収益をすることができ、従前の宅地の使用収益が停止されること、また、従前の宅地が他人の仮換地に指定された場合は、従前の宅地の使用収益ができなくなること(99条1項及び3項)、換地を定めないこととした宅地に使用収益停止処分がされた場合は、宅地の使用収益権者は、定められた期日からその宅地等の使用収益をすることができないこと(100条2項)、換地及び仮換地が住宅先行建設区(住宅を先行して建設すべき土地の区域)内に定められた場合は、指定期間内に住宅を建設しなければならないこと(117条の2第1項及び2項)等を定めている。土地区画整理事業の施行区域の確認は都道府県又は市町村で確認することができる。 事業の認可後の指定等は土地区画整理の事務所で確認することができる。
土地区画整理組合 (とちくかくせいりくいあい) 土地区画整理事業を施行する主体として、土地区画整理法に基づき設立された組合を指す。組合を設立するには、土地所有者又は借地権者が7人以上共同して、定款及び事業計画を定め、都道府県知事の設立の認可を受けなければならない。 認可の申請に際しては、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者、及び借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意を得なければならず、かつ、同意した者の有する宅地及び借地の地積の合計が総地積の3分の2以上でなければならない。組合が設立されると、施行地区内の土地所有者又は借地権者はすべて組合員となる。
土地収用法 (とちしゅうようほう) 公共の利益となる事業に必要な土地等の収用又は使用に関し、その要件、手続及び損失の補償等について規定し、公共の利益の増進と私有財産との調整を図ることを目的に昭和26年に制定された法律。 公共の利益となる事業の用に供する土地を必要とする場合において、その土地を当該事業の用に供することが土地の利用上滴胖日っ合理的であるときは、土地を収用等できること(2条)、土地を収用等して事業を行う者(起業者)は、事業の種類等によって国土交通大臣又は都道府県知事の認定を受けなければならないこと(16条、17条)、事業の認定の告示があった後は、都道 府県知事の許可を受けなければ、事業を施行する土地(起業地)について、事業に支障を及ぼすような形質の変更をしてはならないこと(28条の3第1項)等を定めている。起業地の区域は、市町村で確認することができる。
土地基本法 (とちきほんほう) 土地についての基本理念を定め、国、地方公共団体、事業者及び国民の責務を明らかにするとともに、土地に関する施策の基本となる事項を定めることにより、適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進し、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として、昭和63年6月の臨時行政改革推進審議会答申及び総合土地対策要綱の趣旨を踏まえて、平成元年12月に制定された法律。
土壌汚染対策法 (どじょうおせんたいさくほう) 土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図ることを目的として平成15年2月15日に施行された法律。 本法では、鉛、砒素、トリクロロエチレン等の特定有害物質に関する定義、土壌汚染の状況の調査、土壌汚染のある土地についての指定区域の指定、土壌汚染による健康被害の防止措置等を定めている。
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 (どしゃさいがいけいかくくいきにおけるどしゃさいがいぼうしたいさくのすいしんにかんするほうりつ) 土砂災害が発生するおそれがある土地の区域を明らかにし、警戒避難体制の整備と一定の開発行為の制限・建築物の構造の規制に関する措置を定め、土砂災害の防止のための対策の推進を図ることを目的として平成13年4月1日より施行された法律。略して土砂災害防止対策推進法ということも多い。 都道府県知事は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合の土砂災害を防止するための、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域を「土砂災害警戒区域」に、土砂災害警戒区域のうち、急傾斜地の崩壊等が住民等の生命又は身体に著しい危害を生じさせる危険のある土地の区域を「土砂災害特別警戒区域」として指定できること(6条、8条)、土砂災害特別警戒区域内で、予定される建築物の用途が住宅等である場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないこと(9条1項)、許可を受けた後に予定建築物の用途及びその敷地の位置を変更する場合等は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないこと(16条1 項)等を定めている。 土砂災害特別警戒区域の指定に関しては、市町村で確認することができる。
地すべり等防止法 (じすべりとうぼうしほう) 地すべり及びぼた山の崩壊による被害を除却し、又は軽減することを目的として昭和33年に制定された法律。 主務大臣(国土交通大臣又は農林水産大臣)は、地すべりしている区域又は地すべりのおそれが極めて大きい区 域及びこれらに隣接する地域のうち、地すべりを助長・誘発するおそれの極めて大きいものを「地すべり防止区域」に、ぼた山の存する区域で、公共の利害に密接な関連を有するものを「ぼた山崩壊防止区域」として指定することができること(3条、4条)、地すべり防止区域内で地下水の排水施設の機能を阻害する行為等を行う場合、ぼた山崩壊防止区域内で土石の採取又は集積等を行う場合は、都道府県知事の許可を受けなければならないこと(18条1項、42条1項)等を定めている。地すべり防止区域及びぼた山崩壊防止区域の指定は都道府県で確認することができる。また、地すべり防止区域及びぼた山崩壊防止区域が指定されたときは地区内に標識が設置される。
地価公示 (ちかこうじ) 昭和44年7月施行の地価公示法に基づき、土地鑑定委員会は全国の都市計画区域における標準地について、昭和 45年以降、毎年1月1日現在の単位面積当たりの正常な価格を公示している。 この公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に 寄与することを目的としている。
地価調査 (ちかちょうさ) 国土法による土地取引の規制を適正、かつ、円滑に実施するため、都道府県知事が昭和49年以降毎年7月1日現在の基準地の価格調査を実施し、その結果を公表するもの。国が行う地価公示と併せて一般の土地の取引価格の指標となる。
地区計画 (ちくけいかく) それぞれの地区の特性にふさわしい良好な環境の市街地をつくるために土地利用をコントロールする制度とし て、昭和55年に導入された。地域の特性に応じた地区レベルの公共施設及び建築物の建築の計画並びに土地利用計画を総合的に定めることのできる詳細な都市計画制度である。当該地区計画の目標、当該区域の整備、開発及び保全の方針及び地区整備計画(地区施設の整備、建築物に係る制限等に関する計画)を内容とする。平成14年改正(平成15年1月1日施行)では、地区計画制度の整理統合を行い、現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域等については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進を図るために、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域(再開発等促進区)を定めることができることとされた(都計法12条の5第3項)。
地域地区 (ちいきちく) 都市機能を維持増進し、適正な都市環境を保持するため、都市計画区域内で住居、商業、工業その他の建築物の 用途、密度等を適正に配分するとともに、法律又は条例で必要な土地利用制限を定める地域、地区又は街区をいう。 具体的には、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高層住宅誘導地区、高度地区、高度利用地区、特定街区、都市再生特別地区、防火地域、準防火地域、美観地区、風致地区、駐車場整備地区、臨港地区等がある。これらの地域地区を都市計画に定めた場合の建築物の建築等の制限は、用途地域については建基法、風致地区については都計法58条に規定が置かれているほか、各個別法に規定が置かれている。
地形 (じがた) 特定の土地の区画及び傾斜・起伏等の形状を指す。一般に土地を有効に利用するためには、平坦で方形であるこ とが望ましい。地形はその形状によって次頁図のように区分される。
地盤沈下 (じばんちんか) 広域にわたって沈下する地盤沈下には、深部の地殻変動に起因するものと、浅部すなわち沖積層や洪積層の土の圧縮に起因するものとがある。 前者の沈下速度は、ごく小さく日常生活ではほとんど問題にならないが、後者は年間数cmから時には十数cmにも達すがあり得る。ほとんどの場合、の過剰な汲み上げによる地層の原因となっている。 地盤沈下はほどんどの場合、地下水の過剰な汲み上げによる地層の収縮が原因となっている。 地盤沈下は、東京、大阪などの大都市に端を発したが、最近では地下水の汲み上げ規制などによって大都市における沈下の進行は収まりつつある。
地籍 (ちせき) 土地の戸籍が地籍である。 人間が土地に住みつき、居住しない土地の占有をも主張するようになるという長い過程の中で、土地に人為的な種々の性格が与えられてきた。そのため土地の位置、形質及び所有関係を明らかにすることとし、不動産登記法が整備され、一筆ごとに所在、地番、地目、地積及び所有者が記録されるようになった。なお、現在登記所に備えられている簿冊や地図は、明治初年の地租改正の検地の結果を基礎としているため不正確であり、現在不正確な地籍を改訂するための調査が行われている。
埋蔵文化財 (まいぞうぶんかざい) 土地に埋蔵されている文化財をいう(文化財保護法2条、57条1項)。 土木工事等の目的で、貝塚、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(周知の埋蔵文化財包蔵地)を発掘しようとする者は、文化庁長官に届け出なければならず、埋蔵文化財の保護上特に必要があると認めるときは、文化庁長官は発掘に関し必要な事項を指示することができる(同法57条の2)。 また、土地所有者や占有者が遺跡と認められるものを発見したときは、文化庁長官に届け出なければならず、文化庁長官がこれを重要で、その保護のため調査の必要があると認めたときは、その期間及び区域を定めて現状の変更の行為の禁止又は停止を命 ずることができる(同法57条の5第1項及び2項)。また、地方公共団体が埋蔵文化財の指定を行ったときは、教育委員会から文化庁長官にその旨報告しなければならない(同法98条2項及び3項)。開発行為の施行に際し、事業主は区域の設定・調査・発掘保存方法等、これらの取扱い全般について規制を受けることとなり、事業計画の重要な変更を招く場合がある。
境界 (きょうかい) 日常生活では、「境界」という用語は広く使用されているが、法的には「異筆の土地の間の境界」(最判昭31.12.28)、すなわち公法上の区分線をいう。 土地を所有権の目的物として登記するために、土地を人為的に区分して独立させる必要がある。不動産登記法は、土地の表示の登記において、土地を特定するため、一筆ごとに他の土地の地番と重複しない番号をもって地番を付すこととしている。 この地番と地番の境が境界である。したがって同一地番の土地の中での境界は存在しない。また、相隣者間の合意のみによって、一筆の土地の境界自体は変動せず、境界を確定することはできない。
宅地と建物 (たくちとたてもの) 宅建業法は宅地及び建物の取引を適用対象としており、その範囲を宅地については、2条1号で、①建物の敷地 に供せられる土地、及び②用途地域内の土地(ただし、道路、公園、河川、公共の用に供する広場及び水路の敷地に供せられている土地を除く) と定義されている。 ①は、土地の現況いかんを問わず、宅地化される目的で取引される土地を含むと解されている。②については、用途地域内の土地は、その現況が建物の敷地でなくても、遠からず建物の敷地の用に供される蓋然性が高いため、本法の適用対象となる宅地としたものである。なお、宅地については、宅地造成等規制法、土地区画整理法、不動産登記法等において、これと異なる定義を置いているので留意する必要がある。また、建物には宅建業法で特段の定義はないが、2条2号で建物の一部(例/アパートの一室)を含むと規定している。
宅地造成工事規制区域 (たくちぞうせいこうじきせいくいき) 宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域で、宅地造成等規制法 により、関係市町村長の意見を聞いて都道府県知事(地方自治法252条の19第1項の政令指定都市、同法252条の22第1項の中核市又は同法252条の26の3第1項の特例市の区域内の土地についてはそれぞれ指定都市、中核市又は特例市の長を含む)が指定した区域をいう(宅地造成等規制法3条)。宅地造成工事規制区域内で宅地造成に関する工事を行おうとする場合は、造成主は都道府県知事等の許可を受けなければならない(同法8条)。宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、又は宅地において行う土地の形質の変更で一定のもの(切土の場合は2メートル、盛土の場合は1メートルを超える高さのがけができるもの等)をいう(同法施行令3条)。
宅地造成等規制法 (たくちぞうせいとうきせいほう) がけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそれが著しい市街地等の区域内における宅地造成に関する工事等について 災害の防止のため必要な規制を行うことを目的に昭和36年に制定された法律。 都道府県知事等は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域を「宅地造成工事規制区域」として指定することができること(3条)、宅地造成工事規制区域内で、宅地以外の土地を宅地にする工事又は宅地において行う土地の形質の変更の工事を行う場合は、工事着手前に都道府県知事等の許可を受けなければならないこと(8条)等を定めている。 宅地造成工事規制区域の指定は都道府県・指定都市等で確認することができる(区域の指定の公示は都道府県・ 指定都市等の公報に掲載する方法で行われ、都市計画図には記載されない)。
官民協会査定 (かんみんきょうかいさてい) 官民境界査定は、公有地等の公共用物(財産) と隣接する民有地の境界を確定する行政処分として、旧国有財産法等において規定されていたが、現在ではいずれも廃止されている。 現行は、公共用物の管理者と隣接地所有者との立会いによる境界確定協議協議ができない場合の境界確定決定の手続が定められている(国有財産法、都道府県の公共財産境界確定事務取扱要領等)。なお、協議が不成立の場合は、境界確定訴訟等により解決を図ることとなる。
官民境界 (かんみんきょうかい) 公有地等(国等が所有している敷地等)との境界のことを官民境界という。 官民境界確定には数か月かかったりする。 国土交通省関東地方整備局のHPに境界確定手続きの流れが記載がある    
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律 (みっしゅうしがいちにおけるぼうさいがいくおせいびおそくしんいかんするほうりつ) 阪神・淡路大震災の経験を踏まえ、大規模地震時に市街地大火を引き起こす等、防災上危険な状況にある密集市街地について、防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図るため、密集市街地の整備を総合的に推進することを目的として、平成9年に制定された。 本法では、①延焼防止上危険な建築物の除却、耐火建築物等への建替えの促進、②地区の防災性の向上を目的とする防災街区整備地区計画の創設、③地域住民による市街地整備の取り組みを支援する仕組みの構築等を柱に、計画的な再開発を促進することと している。
市街地再開発事業 (しがいちさいかいはつじぎょう) 都市再開発法に基づいて、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため行われる建築 物、及び建築敷地の整備、並びに公共施設の整備に関する事業、並びにこれに付帯する事業をいう。権利変換手続きを用いる第1種市街地再開発事業と、収用手法による第2種市街地再開発事業とがある。
市街地整備基本計画 (しがいちせいびきほんほう) 市街化区域の整備を効率的、かつ、計画的に推進するために策定される総合的なプログラムであり、整備、開発、及び保全の方針等のマスタープランを受け、それを具体化するための整備手法、整備主体、整備時期等を明らかにするものである。 都道府県が都市計画区域ごとにおおむね10年を目標に策定するものとされ、行政庁内部における市街地整備の指針であって法的な拘束力を有しないが、その基本的事項については都市計画区域の整備、開発、及び保全の方針に定めることにより都市計画として位置づけることとされている。
市街地開発事業等予定区域 (しがいちかいはつじぎょうとうよていくいき) 大規模開発事業の適地を早期に確保し、事業を円滑、迅速に実施することで計画的な市街化を図るための区域。 市街地開発事業等予定区域として、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、新都市基盤整備事業、区域の面積が20ヘクタール以上の一団地の住宅施設、一団地の官公庁施設及び流通業務団地の予定区域を都市計画に定めることができる。 予定区域が都市計画に定められると、3年以内に当該予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画を定めることが義務付けられている(都計法12条の2)。また、当該予定区域の区域内で、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設を行う場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない (同法52条の2)。
底地 (そこち) 借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権をいう。つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・ 賃借権を設定した場合の、その宅地の所有権を指すものである。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるが、この不完全所有権が底地である。したがって、底地の価格と借地権の価格とは密接に関連している。
建築条件付き売地 (けんちくじょうけんつきうりち) 宅地の売主又はその代理業者と購入者の間で、宅地の売買契約締結後一定期間内に、当該宅地上に建築物の請負 契約を締結させることを停止条件として宅地を分譲することをいう。 土地を販売するに当たり、当該土地に建物を建築すること又は当該土地の売主若しくは売主が指定する建設業者 との間において、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件とするときは、当該取引の対象が土地である旨並びに当該条件の内容及び当該条件が成就しなかったときの措置の内容を明らかにして表示しない広告は、不当表示として取り扱われる。 請負契約に関する協議を行わずに売主側の建物プランをそのまま押しつける方法や、建築確認後に建売住宅の売買契約に切り替える方法は、建物の請負契約が実体的に存在しない建築確認のない建売住宅の販売そのものとして宅建業法33条(広告開始時期の制限)、同法36条(契約締結等の時期の制限)等に違反するおそれがある。
従前地 (じゅうぜんち) 土地区画整理事業の施行地区内の事業施行前の土地で、土地区画整理後の土地(換地) に対するものをいう。土地区画整理法では「従前の宅地」という。換地計画において、換地と従前の宅地とは、位置、地積、利用状況、環境等が照応するように定められることとされている
急傾斜地の有効宅地面積 (きゅうけいしゃちのゆうこうたくちめんせき) 傾斜地を含む土地は、建物の建築に際し現状のままでは特別の造成工事が必要であるとか、特別な基礎工事が必 要であるなど、その土地の全体的な有効利用を阻害することがある。 そこで、不動産の表示に関する公正競争規約では、①傾斜地の割合がおおむね30%以上の場合(分譲共同住宅、別荘地等を除く。)、又は②傾斜地の割合が30%未満であっても、傾斜地を含むことにより土地の有効な利用が著しく阻害される場合(分讓共同住宅を除く。)には、傾斜地を含む旨とその面積を表示しなければならないとしている。ここでいう傾斜地には、法地や擁壁も含まれる。
採草放牧地 (さいそうほうぼくち) 農地法でいう農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土 地をいう(農地法2条1項)。採草放牧地であるか否かは、その土地の状態に基づき客観的に決まるものであり、登 記簿上の地目、所有者の主観的意図等とは関係がない。採草放牧地についても、農地と同様に権利の設定、移動及び転用の制限がある。
換地 (かんち) 換地(かんち) 土地区画整理事業で行われる土地区画の変更によって変わる土地のこと。 例えば、土地区画事業として公園を整備したり道路を整備したり、 その公園や道路に変更される前(従前の土地という)から変更された土地のこと。    
敷地 (しきち) 一般的には、建築物の占める土地を指す。 広い意味では、街区・画地などを総称したり、道路・河川などの占める土地を指す場合もある。建築関係法規では、一つの建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地をいう(建基法施行令1条1号)。一団の土地かどうかは登記簿上の筆数や地目、所有関係等とは直接関係なく、不連続でない意味とされてお り、道路や河川などをはさんでいる敷地や、間に無関係な敷地を隔てて存在するような敷地は、別敷地とみなされる。
敷地延長 (しきちえんちょう) 都市計画区域及び準都市計画区域内において建築物を建築する場合には、原則としてその敷地が道路に2メート ル以上接していなければならない(建基法43条)。そのため、道路に接していない宅地については通路状に土地を借用するか、宅地の分筆の際、通路状の土地をつけて宅地が道路に接するようにするのであるが、この通路状の宅地を敷地延長又は路地状部分という。この、敷地延長(路地状部分)は、その長さにより公法上の制限を受けることがある。また、当該敷地延長部分(路地状部分)も含めて敷地とみなされる。
新都市基盤整備法 (しんとしきばんせいびほう) 人口の集中の著しい大都市の周辺の地域における新都市の建設に関し、新都市基盤整備事業の施行等について定 めることにより、大都市圏における健全な新都市の基盤の整備を目的として昭和47年に制定された法律。 新都市基盤整備事業で行われる土地整理において仮換地が指定された場合、換地処分の公告の日まで、仮換地 の使用収益権者はその仮換地について、従前の宅地の使用収益権者はその従前の宅地について、それぞれ使用収 益を停止されること、換地を定めない宅地について、期日を定めて使用収益停止処分がされた場合は、その期日から使用収益をすることができなくなること(39条で準用する土地区画整理法99条1項及び3項並びに100条2項)、新都市基盤整備事業の施行者等から教育施設・医療施設等を建築すべき土地を譲り受けた者は、2年以内に処分計画等で定める建築物を建築しなければならないこと(50条)、開発誘導地区(施行区域を都市として開発するための中核となる地区)内の土地又は建築物の移転等をする場合は、換地処分の公告の日から10年間は、原則として都道府県知事の承認を受けなければならないこと(51条1項)等を定めている。 新都市基盤整備事業の区域の指定は都道府県又は市町村で確認することができる。
旧・公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律 (きゅう・こうきょうしせつのせいびいかんれんするしがいちのかいぜんにかんするほうりつ) 公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律(以下「旧市街地法」という。)及び防災建築街区造成法(以下「「旧街区法」という。) は、昭和44年の都市再開発法の施行に伴い、同法に発展的に吸収・廃止されたが、同法の施行の際、現に施行されている防災建築街区造成事業については、旧街区法はなお効力を有するとされ(都市再開発法附則4条2項)、かつ、防災建築街区造成事業については、旧街区法55条1項で旧市街地法13条1項を準用すると規定されている。 旧市街地法13条1項は、都市計画事業として決定された事業を施行すべき土地の区域内において、事業の施行の 障害となるおそれのある土地の形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならないと規定している。 防災建築街区造成事業を施行すべき土地は、都道府県又は市町村で確認することができる。
更地 (さらち) 宅地の有形的利用及び権利関係の態様の一つであり、都計法等の公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物等の 定着物がなく、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
替地 (かえち) 土地収用法の適用される公共の利益となる事業において、収用される土地又はその土地に関する所有権以外の権 利に関する補償金に代えて提供される土地又は土地に関する所有権以外の権利のこと(土地収用法82条1項)。 収用による損失の補償は金銭をもってするものとされているが(同法70条、金銭補償の原則)、土地所有者又は関係人から収用委員会に対して要求があり、委員会が相当と認め裁決したときは、替地により補償しなければならない。 なお、一般のピル建設や開発事業等を施行する際に、当該事業施行区域内の土地所有者等が土地買収等に応じな い場合、土地取得手法の変形として事業施行者が同種類の代替性のある土地を提供することがあり、その場合にも使用される。
永小作権 (えいこさくけん) 永小作権(えいこさくけん)   永小作人が小作料を支払て他人の土地を耕作または牧畜に利用できる権利を言う。 永小作権自体は物権であるため第三者に対抗するためには永小作権の登記が必要となる。 通常は定期賃貸借契約を締結することが多い。
沿道地区整備計画 (えんどうちくけいかく) 道路交通騒音が沿道の生活環境に著しい影響を及ぼすと認められる幹線道路(沿道整備道路)に接続する区域で、沿道の騒音による障害の防止と適正かつ合理的な土地利用を図るため一体的かつ総合的に市街地を整備することが適切であると認められる地域については、都市計画に沿道地区計画を定めることができるとされているが、沿道地区整備計画は、沿道地区計画に定められた方針に沿って、その目標を達成するための具体的な土地利用規制を定めるものである。 沿道地区整備計画の区域内では、土地の区画形質の変更、建築物等の新築等につき市長村長への届出が必要となる(幹線道路の沿道の整備に関する法律10条)ほか、建築物の用途、構造等沿道地区整備計画の内容として定められたものを条例で制限として定めることができる(建基法68条の2)。
活断層 (かつだんそう) 地表に現れている断層のうち、ここ数十万年以内に繰り返してずれ動いた形跡があり、今後も動く可能性の大き いとみられる断層。 活断層の発見や調査には地形・地質学的調査だけではなく、航空写真による調査も行われ、また、活断層の活動 歴を知るために、活断層を横切る溝を掘り、各年代の地層の食い違いの有無や大きさを調べるトレンチ調査やボーリング調査などが主要活断層について行われている。 和歌山県から四国にかけての中央構造線、新潟県から静岡県の糸魚川・静岡構造線、東京西部の立川断層などが知られている。
流通業務市街地整備法 (りゅうつうぎょうむしがいちせいびほう) 都市における流通業務市街地の整備に関し必要な事項を定め、流通機能の向上及び道路交通の円滑化を図ることを目的に昭和41年に制定された法律。 略して流通業務市街地整備法ということも多い。幹線道路、鉄道等の交通施設の整備状況に照らして、流通業務市街地として整備することが適当であると認められる区域を都市計画に「流通業務地区」として定めること(4条)、流通業務地区では、原則としてトラックターミナル、鉄道の貨物駅、卸売市場、倉庫等の限定された施設(流通業務施設)以外の施設を建設(用途変更を含む) してはならないこと(5条1項)、都市計画事業として施行される、流通業務団地造成事業の施行者から敷地を譲り受けた者等は、施行者の定めた期間内に流通業務施設を建設しなければならないこと(37条1項)、流通業務団地造成事業の完了公告の日の翌日から起算して10年間は、造成敷地又は建設された流通業務施設等の所有権、地上権、賃借権等の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転については、原則として都道府県知事の承認を受けなければならないこと(38条1項)等を定めている。 流通業務地区に関する都市計画は、都道府県又は市町村で、流通業務団地造成事業に関する事項は市町村で確認することができる。また、流通業務団地造成事業が行われた場合は、工事の完了の公告の日から10年間は地区内に標識が設置される。
液状化現象 (えきじょうかげんしょう) 液状化とは、砂がゆるく堆積してできた地盤が振動によって液体のように流れやすくなることである。地盤が液 状化すると、砂が地下水とともに地表に噴出する噴砂現象が生じたり、地盤を支える力が失われて、建物が沈下や傾斜するという被害が発生することになる。 液状化現象が世間の注目をあびたのは、昭和39年の新潟地震のときであった。新潟地震では、地盤の液状化により4階建ての鉄筋コンクリート造アパートが転倒するなど大きな被害が出た。また、平成7年の阪神・淡路大 震災では、直径数センチもの石が地面から噴出する噴石現象が発生した。これも地盤の液状化のひとつとみられている。
減歩 (げんぷ) 土地区画整理事業において、施行地区内の宅地の区画形質の変更に際し、換地の面積が従前の宅地の面積に比べ て減少することをいう。 減歩は、公共施設の用に供する土地及び事業費に充当するための保留地の確保を目的としている。土地区画整理事業は、公共施設の整備改善とともに、宅地の利用の増進を図るためになされるものであるから、宅地の利用の増進の範囲内で減歩を受ける限り、各個人の財産権は保証されており、一般的には、損失補償の問題は生じない。
準都市計画区域 (じゅんとしけいかっくくいき) 都市計画区域外の区域のうち、相当数の住居その他の建築物の建築又はその敷地の造成が現に行われ、又は行わ れると見込まれる一定の区域で、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域(都計法5条の2第1項)。市町村が指定する。平成12年改正により、都市計画区域外における無秩序な土地利用を規制するために導入された。 準都市計画区域に指定されると、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・美観地区・風致地区.伝統的建造物群保存地区で必要なものを定めることができる(都計法8条2項)。 なお、準都市計画区域の全部又は一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は廃止 され、又は当該都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなされる(都計法5条の2第5項)。
災害危険区域 (さいがいきけんくいき) 津波、高潮、出水等による危険の著しい区域として地方公共団体の条例で指定された地域。当該災害の防止に膨 大な投資を要し、当該区域を包括する地域経済的な負担限度をはるかに超えるような場合等に指定される。災害危険区域の趣旨が、地方的実情に即応するものなので、建築制限等についても、地方公共団体の条例で定められる(建基法39条)。
特別容積率適用区域 (とくべつようせきりつてきようくいき) 商業地域に関する都市計画において、特別の容積率を適用することのできると定められた区域のこと。 特例容積率適用区域に定められた区域においては、敷地の未利用の容積を権利関係者の合意に基づき、他の敷地に活用することができるようにした。 特例容積率適用区域内の二つ以上の敷地(「特例敷地」という。)の所有者等が、特定行政庁に対して、当該二つ以上の敷地のそれぞれに適用される特別の容積率(「特例容積率」という)の限度の指定を申請し、その申請が一定の要件に該当する場合は、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度が再指定される(建基法52条の2)。
特別用途地区 (とくべつようとちく) 用途地域内の一定の地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、用途地域の指定を補完して定められる地区のこと(都計法9条13項)。 特別用途地区では、用途地域に係る規制のほか、地方公共団体の条例で、建築物の建築の制限又は禁止等が定められる。 また、国土交通大臣の承認を得て、地方公共団体の条例で、用途地域に関する制限を緩和することができる(建基法49条)。
特定土地区画整理事業 (とくていとちくかくせいりじぎょう) 土地区画整理促進区域内の土地についての土地区画整理事業のことであり、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法により設けられている制度である。 この特定土地区画整理事業は、①事業計画において、とくに共同住宅区及び集合農地区を定めることができる、換地計画におて、義務教育施設用地及び公営住宅等の用地を定めることができる等の特色を有しており、農地の所有者等にとって農業経営と住宅経営がしやすいようにするとともに、学校用地の取得が難しく、また、公的住宅が不足している大都市地域の特殊事情に対 応するように措置されている。
特定街区 (とくていがいく) 地区の環境の整備に有効な空地を確保するとともに、まとまった街区単位の良好な建築プロジェクトを誘導する都市計画で、地域地区の一種である。 都市計画として容積率の最高限度、高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるが、用途地域に係る容積率等の一般的制限は適用されないこととされており、容積率の割増し、敷地間の移転等が可能である
特定道路 (とくていどうろ) 建基法で幅員15メートル以上の道路のこと。 幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路が、延長70メートル以内の部分において特定道路に接続する場合に、特定道路までの距離に応じて前面道路の幅員加算が行われる(建基法52条8項)。
生産緑地 (せいさんりょくち) 生産緑地法により定められた生産緑地地区の区域内の土地又は森林。市街化区域内にある農地等で、①公害又は 災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等、良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること、②500mP以上の規模の区域であること、③用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること、以上の条件に該当する一団の区域について、都市計画に生産緑地地区を定めることができる(生産緑地法3条)。生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、当該土地を農地等として管理しなければならず、同地区内においては、建築物等の新築、改築又は増築、宅地の造成その他の土地の形質の変更等は、原則として市町村長の許可を受けなければ、してはならないとされている(同法7条、同法8条)。
生産緑地法 (せいさんりょくちほう) 生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定め、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成 に資することを目的として昭和49年に制定された法律。 都市計画に、市街化区域内の農地等で、公害又は災害の防止等の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している500㎡以上の規模の区域等を「生産緑地地区」として定めることができること(3条)、生産緑地地区内で建築物の新築・改築・増築、宅地の造成等を行う場合は、原則として市町村長の許可を受けなければならないこと(8条1項)等の定めがある。 生産緑地地区の区域の指定は都道府県又は市町村で確認することができる。また、生産緑地地区が都市計画で 定められたときは地区内に標識が設置される。
用途地域 (ようとちいき) 都市に立地する多種多様な用途の建築物の混在を防ぐことにより、近隣の公害を防除するとともに、それぞれの地域に立地する建築物の機能を十分に発揮させ、各地域に予定された土地利用の内容に従った公共施設の計画的整備を可能にする制度であり、都市の土地利用計画の一つとして、地域地区制度の中核をなすものである。 現行の用途地域は、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域及び工業専用地域の12種類であり(都計法8条1項1号)、各用途地域内では、それぞれの目的に応じて建基法の規定により、建築物の用途規制及び形態規制が行われる。
畦畔 (けいはん) 通常は、水田の保水のために設けられた小さな土手をいう。傾斜地・山間部の農地と農地の間にある土手又は水 田と水田との間にある細い道、又は水田と水田との間に土を盛り上げて境界・通路としているものも含まれる場 合が多い。 「くろ」(田のくろ)又は「まま」ともいう。傾斜地を開墾し農地を造成した際に、農地の維持管理の必要 から設けられたもの、隣の水田に肥料を含んだ水が流出したり、水田が干上がらないようにするために設けられた田のくる等があり、明治初年の地租改正で、内畦畔・外畦畔として整備済みの非課税民有地とされたり、澗地(ままち) ・青地・土手代(どてしろ)等として国有化されたものである。関東地方には公図上農地と農地の間に2本実線で囲まれた無番地の2線引畦畔が相当残っており、その帰属をめぐって紛争が多い。
盛土と切土 (もりどときりど) 元の地盤の上に土を盛って宅地を造成した部分を「盛土」部分、元の地盤を削って宅地を造成した部分を「切土」部分という。傾斜地を造成した場合、1つの宅地で「盛土」と「切土」部分が混在する場合も多い。 宅地造成等規制法では、宅地造成とは宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更をいい、土地の形質の変更とは、①切土をした土地の部分に高さが2mをこえるがけを生ずるもの、②盛土をした土地の部分に高さがlmをこえるがけを生ずるもの、③切土と盛土を同時にする場合において盛土をした土地の部分に高さが1m以下のがけを生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが2mをこえるがけを生ずることとなるもの④切土又は盛土をする土地の面積が500㎡をこえるものをいうと規定されている(宅地造成等規制法施行令3条)。
監視区域 (かんしくいき) 国土法の土地取引の届出制の趣旨が十分に生かされることを目的として、昭和62年に創設された制度で、都道府県知事は、地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域を、5年以内の期間を定めて、監視区域として指定することができる(国土法27条の6)。監視区域において土地売買等の契約を締結する場合に届出を要する面積の限度は、都道府県の規則で定められる。
相隣関係 (そうりんかんけい) 隣接する土地所有権(地上権、賃借権)相互でその利用を調整しあう関係をいう(民法209条以下)。民法に規定のあるものは、境界付近の建築等に際しての隣地使用権(同法209条)、袋地所有者の隣地通行権(同法210条ないし213条)、水流に関する利害の調整(同法214ないし217条)、水流変更権等(同法219条、同法"'条)、境界囲障設置等の権利(同法225条ないし232条)、境界線を越えた竹木の枝根の切除権(同法233条)、境界線付近の工作物築造の制限(同法234条ないし238条)等が主なものである。 これらのほか、相隣関係については、建築物による日照阻害、通風悪化、圧迫感等や、騒音、震動、煤煙、悪臭等が問題となり、建基法、騒音規制法等による規制がなされるが、これらに反すると場合により不法行為となる。
砂防法 (さぼうほう) 豪雨等による山崩れ、河床の浸食等の現象に伴う不安定な土砂の発生及びその流出による土砂災害を防止するこ とによって、望ましい環境の確保と河川の治水上、利水上の機能の保全を図ることを目的として明治30年に制定された法律。 国土交通大臣は砂防設備を要する土地又は治水上砂防のため一定の行為を禁止若しくは制限すべき土地を指定す ること(2条)、指定された土地では、都道府県知事等は一定の行為を禁止若しくは制限することができること(4条)、指定された土地の範囲外で治水上砂防のため施設するものに準用する(3条)等を定めている。 禁止若しくは制限される行為は、都道府県の条例等によって定められる(砂防法施行規程3条)。禁止若しくは 制限される行為の内容は、おおむね、土地の掘さく、盛土、切土、土石の採取、立竹木の伐採等であり、これらについて都道府県知事の許可等が必要となる。 制限の内容は都道府県で確認することができる、
私道 (しどう) 一般には私人の土地のみをもって、当該道路に面している土地の利用を目的に築造した道路をいう。土地の寄附 又は提供を条件に村道等を築造する場合もあるので、道路法上の道路・公道と明確に区分されてるわけではない。 私道には、特定の私人により専用的に使用されているものから一般に開放されているものなどその使用形態は種々ある。私道の維持・管理は原則としてその土地の所有者の自由にまかされているが、建基法上の道路とみなされているものについては、その変更・廃止が制限される(建基法45条)。
私道負担 (しどうふたん) 不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を 私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。 また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来 生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務づけられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。
移行地 (いこうち) 宅地地域、農地地域、林地地域等において、当該地域内の細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移 行しつつある地域(移行地地域という)内に所在する土地のこと。 例えば、住宅地域から商業地域へと移行しつつある場合、この地域のことを商業移行地地域といい、この地域内の土地のことを商業移行地という。
空中権 (くうちゅうけん) 地下又は地上空間の上下の範囲(層)を定めて、工作物所有の目的に供する地上権をいう(民法269条の2)。他人の土地に地下鉄を敷設したり、敗卜空間に電線を架設したりするような場合に設定される。空中又は地下を利用するので、空中権とか地下権と呼ぶ例もある。従前には、賃借権、地上権又は地役権の設定によっていたが、必ずしもふさわしくないので、昭和41年に新設された。普通の地上権とは、土地利用の範囲を異にするだけで法的性質は同一である。 土地所有者との契約で設定されるが、利用関係はそれによって決まる(同法269条の2第1項後段)。すでに、地上権者、賃借人等土地使用権利者があるときには、設定についてこれらの者全員の承諾を必要とする(同法269条の2第2項)。
素地 (そじ) 開発行為において宅地造成工事施行前の用地取得対象となる民有地をいう。 宅地・農地・山林原野・雑種地等の地目に分かれるが、いずれの地目においても事業施行によって形質変更さ れ完成宅地となる扱いにおいては同じである。不動産鑑定評価理論における宅地見込地や土地区画整理事業における従前地とは異なる。
線引き (せんびき) 都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市 街化区域(すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域)と市街化調整区域(市街化を抑制すべき区域) との区分(区域区分) を定めることができるとしている(都計法7条1項)。 この区域区分することを通常線引きと呼び、区域区分が定められていない都市計画区域を非線引都市計画 区域という。市街化区域については少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされている(同法13条1項7号)。 なお、首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整 備区域及び中部圏開発整備法に規定する都市整備区域の全部又は一部を含む都市計画区域、並びに、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるものについては、必ず区域区分を定めるものとされている。
縄延び 土地の実測面積が公簿面積より大きい場合の超過面積を縄延びという。 逆に土地の実測面積が公簿面積より小さい場合の不足面積を縄縮みという。 近代的測量法が確立する前は計測具に縄を使用したため測量者の技術・天候による乾湿・縄の老朽度等により、測量精度に相当な誤差を生じた。
臨海副都心 (りんかいふくとしん) 一般的には、臨海部にある副都心を指すが、特に現在建設中の東京の臨海副都心を指すことが多い。昭和63年に基本計画が策定されたが、その後の社会経済状況の変化等を踏まえて見直しが行われ、平成9年3月、「臨海副都心まちづくり推進計画」が策定された。 開発の基本方針として、①生活の質の向上・自然との共生、②世界との交流・未来への貢献、③まちづくりへの貢献、の3つを魅力ある新たな副都心像として掲げ、開発面積442ヘクタール、就業人口7万人程度、居住人口4万2,000人程度が計画されている。
自然公園法 (しぜんこうえんほう) 自然の風景地を保護し、国民の保健、休養及び教化に資することを目的として昭和32年に制定された法律。「国立公園」及び「国定公園」は環境大臣が、「都道府県立自然公園」は都道府県が条例により指定すること(5条、59条)、環境大臣は国立公園、都道府県知事は国定公園の中に「特別地域」、「特別保護地区」及び「海中公園地区」を指定することができること及びこれらの地域・地区内で工作物を新築・改築・増築等をする場合は、原則として環境大臣(国立公園内)又は都道府県知事(国定公園内)の許可を受けなければならないこと(13条3項、14条3項、24条3項)、国立公園及び国定公園内の「普通地区」(特別地域、特別保護地区、海中公園地区以外の地域)で一定の規模以上の工作物を新築・改築・増築等をする場合は、原則として環境大臣(国立公園内)又は都道府県知事(国定公園内)へ届け出なければならないこと(26条1項)、都道府県立自然公園内では、条例により国立公園等と同様の規制を定めることができること(60条1項)等を定めている。 国立公園及び国定公園内の区域の指定及び都道府県立自然公園に関する条例の内容については都道府県又は市町村で確認することができる。
袋地 (ふくろじ) 他の土地に囲まれて公路に通じない土地を袋地、池沼・河川、若しくは海洋を利用しないと他に通ずることができないか、又は崖岸があって土地と公路との著しい高低がある土地を準袋地という(民法210条)。かかる土地の所有者は、公路に出るために囲繧地通行権を有する。 袋地の地上権者にも認められ(同法267条)、賃借人にも通行権があると解されている。 判例は、袋地の所有者は公路に通ずる道があっても、自然の産出物搬出ができないときは搬出に必要な限度の通行権を認める (大判昭13.6.7)が、半面、通路があれば建基法上の2mのIII国員(建基法43条) まで拡幅することは認められないとする(最判昭37.3.15)。
被災市街地復興特別措置法 (ひさいしがいちふっこうとくべつほう) 大規模な火災、震災等の災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るため、市街地の計画的な整備改善並びに市街地の復興に必要な住宅の供給について必要な事項を定める等特別の措置を講ずることを目的として平成7年に制定された法律。 都市計画区域内の市街地が、大規模な火災・震災等を受けて相当数の建築物が滅失したような場合、都市計画に「被災市街地復興推進地域」を定めることができること、及び災害の発生した日から2年以内を期限とする市街地の整備改善の方針(緊急復興方針)を定めること(5条)、被災市街地復興推進地域内で、緊急復興方針に定められた日までに、土地の形質の変更又は建築物の新築・改築・増築等をする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないこと(7条1項) 等を定めている。 被災市街地復興推進地域に関する都市計画は、都道府県又は市町村で確認することができる。
規制区域 (きせいくいき) 国土法に基づき、①都市計画区域内では、土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、かつ、地価が 急激に上昇している場合、またはそれらのおそれがある場合、②都市計画区域外では、同様の事態が生じ、その事態を緊急に除去しなければ、適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となる場合に、都道府県知事が5年以内の期間を定めて指定する区域をいう(国土法12条)。規制区域内の土地については、土地取引の許可制が行われ、土地売買等の契約を締結しようとする場合には都道府県知事の許可を要し、許可を受けないで締結した契約は効力を生じないこととなる(同法14条)。
角地 (かどち) 隣接する二以上の辺が、それぞれ別路線の道路に接する区画の土地。これに対して相対する二辺が、それぞれ道 路に接する区画の土地の状況を二方道路ということがある。 これらはいずれも値付けをするうえで増額要因になるとされている。
赤地 (あかみち) 赤道(あかみち)とは公図上で地番が割り振られていない地の呼び名
路線価 (ろせんか) 市街地の道路に沿った土地の毎年1月1日における1㎡当たりの評価額。路線価は、宅地の価額が同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして決める。 相続税、贈与税及び地価税では、市街地の土地をこの路線価で評価する。 この路線価が載っている路線価図には、借地権割合も載っており、国税局や税務署で閲覧することができる。
路線価方式 (ろせんかほうしき) 相続税又は贈与税の場合の土地等の評価及び地価税における土地等の評価の方式で、宅地の面する路線ごとに付された路線価にその宅地の面積を乗じて算定した金額により評価する方式のこと。 評価する地点の1㎡当たりの路線価に奥行価格補正、側方路線影響加算、間口狭小補正、その他の補正を行い、面積を乗じて評価する。「財産評価基本通達」に従って行う。宅地及び宅地の上に存する権利等の評価は、この基本通達に従い行うもので、市街地地域の宅地については税務署備え付けの路線価とし、それ以外の地域の宅地については固定資産税評価額の倍率方式となっている。なお、借地権その他の権利についてもそれぞれこの基準に従って評価する。
農地 (のうち) 耕作の目的に供されている土地(農地法2条1項) をいう。土地登記簿上の地目によらず、現状によって決められる。 したがって、肥培管理されていれば農地であるとされるが、一概に農地か否かを決めることはできない。軽易な判断は慎み、農業委員会等で確認をすべきであろう。 農地については、農地法により権利の設定、移転及び地目の転用が規制されている。なお、土地登記簿上の地目が農地等の場合は、農地転用の許可証等がないと所有権の移転登記ができない(不動産登記法35条1項4号)。
農地法 (のうちほう) 農地改革の成果を維持推進するために昭和27年に制定された法律で、農地はその耕作者自らが所有することが最適であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るため、その利用関係を調整し、もって耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としている(農地法1条)。
農地等権利移転の制限 (のうちとうけんりいてんのせいげん) ①農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、賃借権等の使用収益権を設定し、若しくは移転する場合には農業委員会(その住所地以外の区域にある農地を取得する等の場合には都道府県知事)の許可を受けなければならない(農地法3条1項)。 許可を受けないでした売買契約等はその効力を生じない。 ②農地又は採草放牧地を転用(採草放牧地を農地に転用する場合を除く)するために、これらの土地について、①の権利(同法3条1項本文に掲げる権利) を設定し、又は移転する場合は当事者が都道府県知事(同一事業の目的に供するため4ヘクタールを超える農地等の権利を取得する場合には、農林水産大臣)の許可を受けなければならない(同法5条1項)。無許可の売買契約等はその効力を生じない。
農地転用制限 (のうちてんようせいげん) 農地を転用(農地以外のものにすること)するためには、都道府県知事(同一事業の目的に供するため4ヘクタールを超える農地を転用する場合には農林水産大臣)の許可を受けなければならない(農地法4条、5条)。 なお、国又は都道府県が転用する場合や、農地が市街化区域内にあり、あらかじめ農業委員会に届け出てから転用する場合等、一定の場合については、許可を必要としない。
農地転用許可 (のうちてんようきょか) 農地法は、農地の転用を許可にかからしめており、その許可基準については、同法4条(自己転用の場合)及び同5条(転用目的の権利移動の場合)のそれぞれ第2項並びに施行令、施行規則に規定されている。 基準は、保全すべき優良な農地として原則転用を許可しない農地を規定した「立地の基準」と、転用の確実性、周辺の農地の営農条件への影響等を審査する「一般基準」がある。 立地の基準としては、農業振興地域の整備に関する法律に規定される農用地地域、良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるものについては、原則転用ができないとされた一方、市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地等については、原則転用が許可される。一般基準としては、転用事業の資力・信用力等転用申請用途に供することが確実であること、転用により周辺の農地に係る営農条件に支障が生じないこと等とされている。 従来、農地転用許可基準は、通達により定められていたが、都道府県知事への許可権限の委譲、行政事務の明確化を図る観点から、平成10年の農地法改正により法定化された。
遊休地 (ゆうきゅうち) 国土法の許可又は届出をして取得した土地について、一定の面積以上の土地で、取得後2年を経過してなお未利用であり、周辺地域の計画的な土地利用を図るため有効適切な利用を特に促進する必要があるものとして、都道府県知事が認めたものをいう(国土法28条以下)。 遊休土地の通知を受けた者は、6週間以内に利用又は処分の計画を届けなければならず、都道府県知事は、必要な助言勧告を行い、勧告に従わないときは、地方公共団体等と買取りの協議を行わせることとされている。 なお、都計法においては、遊休土地転換利用促進地区が都市計画に定められた場合、市町村長は同地区内の土地について、上記の国土法の規定による通知に係る土地を除き、1,000㎡以上の一団の土地で、取得後2年を経過してなお未利用であり、計画的な土地利用の増進を図るため有効適切な利用を特に促進する必要がある場合、遊休土地である旨の通知をするものとされている。遊休土地の通知を受けた場合、国土法と同様の定めがある(都計法58条の4以下)。
道路幅員 (どうろふくいん) 道路の幅のこと。 一般国道、都道府県道、市町村道のように道路法が適用される道路については、その道路を管理している道路管理者(例/市町村道については当該市町村)が道路台帳を調整.保管している(道路法28条)ので、この道路台帳を閲覧することにより道路幅員を知ることができる。 なお、 建基法上は、道路の側溝の外側の部分を道路境界とみなして道路の幅員を測量することとされている。
都市再生事業 (としさいせいじぎょう) 都市再生緊急整備地域内における都市開発事業(都市における土地の合理的かつ健全な利用及び都市機能の増進に寄与する建築物及びその敷地の整備に関する事業のうち公共施設の整備を伴うもの)であって、当該都市再生緊急整備地域の地域整備方針に定められた都市機能の増進を主たる目的とし、当該都市開発事業を施行する土地の区域の面積が一定規模以上のもの。
都市再生基本方針 (としさいせいきほんほうしん) 都市の再生に関する施策の重点的かつ計画的な推進を図るための基本的な方針で、内閣総理大臣が案を作成し、閣議で決定されることになっている(都市再生特別措置法14条1項)。 都市再生基本方針には、①都市再生の意義及び目標に関する事項、②都市再生のために政府が重点的に実施すべき施策に関する基本的な方針、③都市再生緊急整備地域を指定する政令の立案に関する基準その他基本的な事項を定めるものとされ、我が国の活力の源泉である都市が、急速な情報化、国際化、少子高齢化等の社会経済情勢の変化に的確に対応し、その魅力と国際競争力を 高め、都市の再生を実現することができるものとなるよう定めなければならないこととされている(同法14条2項及び3項)。 閣議決定があったときは、内閣総理大臣は、遅滞なくこれを公表しなければならない。
都市再生特別地区 (としさいせいとくべつちく) 都市再生緊急整備地域において、既存の用途地域等に基づく用途、容積率等の規制を適用除外とした上で自由度の高い計画を定めることができる都市計画。 都市再生緊急整備地域のうち都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等を誘導する必要があると認められる区域に定めることができる。 都市再生特別措置法により創設された都市再生事業に係る都市計画の提案制度等の同法により創設された他の制度とあいまって、民間事業者による都市開発を積極的に誘導し、地区の特性に応じた良好な市街地を実現させることを目指している。(都市再生特別措置法36条)。
都市再生特別措置法 (としさいせいとくべつそちほう) 都市機能の高度化及び都市の居住環境の向上を図るため、官民一体となって都市再生に取り組むことを目的として平成14年6月1日より施行された法律。 都市再生の拠点となるべき「都市再生緊急整備地域」が政令で指定されると、その地域内で国土交通大臣の認定を受けた民間事業者による都市再生事業の計画は、金融支援等が受けられる。また、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ等の建築物を誘導すべき区域については、都市計画で「都市再生特別地区」を定め、既存の用途 地域等に基づく規制を適用除外して、容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建物の高さの最高限度、壁面の位置の制限を定めること(36条)、都市再生事業を行おうとする民間事業者による都市計画決定の提案(37条)等の定めがある。
都市再生緊急整備地区 (としさいせいきんきゅうせいびちく) 都市再生特別措置法に基づいて、都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として政令で指定する地域。 政令は、平成14年7月24日に公布・施行され、第一次指定として17地域が指定された。また、|司年10月25日には、第二次指定として28地域が追加指定され、平成15年4月末現在、計45地域となっている。具体的な指定の手続は、閣議で決定される都市再生 基本方針の中で、都市再生緊急整備地域を指定する政令の立案に関する基準その他基本的な事項が定められ、その後、都市再生本部が関係地方公共団体の意見を聴き、その意見を尊重しつつ、地域を指定する政令案を立案し、閣議決定を経て政令として公布され、その時点で指定されたことになる。
都市再開発方針 (としさいかいはつほうしん) 都市の再開発を広範に、かつ、強力に推進していくためには、都市再開発に関するマスタープランを策定することが重要であることから、都市再開発法に基づき定められる都市再開発の方針(都市再開発法2条の3)。人口の集中が特に著しい都市再開発 法施行令1条の3に定める21の大都市を含む都市計画区域内の市街化区域においては、都市計画に、次の①及び②に掲げる事項を明らかにした都市再開発方針を定めなければならない。①計画的な再開発が必要な市街地に係る再開発の目標並びに土地の高度利用及び都市機能の更新に関する方針、②①の市街地のうち、とくに一体的かつ総合的に再開発を促進すべき相当規模の地区及び当該地区の整備又は開発の計画の概要。 また、その他の都市計画区域内の市街化区域については、都市計画に上記②の事項を明らかにした都市再開発方針を定めなければならないとされている。
都市再開発法 (としさいかいはつほう) 市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定め、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として昭和44年に制定された法律。 都市計画に、土地所有者等による計画的な再開発の実施が適切であると認められる区域を「市街地再開発促進区域」、一体的・総合的な市街地の再開発を実施することが適切であると認められる区域を「再開発地区計画」に定めることができること(7条1項、7条の8の2)、市街地再開発促進区域内の土地所有者等はできる限り速やかに第1種市街地再開発事業等の再開発を施行するように努めること(7条の2)、市街地再開発促進区域内で二階建て以下の建築物等の建築をする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないこと(7条の4第1項)、第1種市街地再開発事業の認可・事業決定の公告があった後は、事業の 施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更、建築物等の新築・増築等をする場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない(66条1項)等を定めている。 なお、第2種市街地再開発事業は、必ず都市計画事業として施行されるため、都計法65条により同様の制限が適用される。 市街地再開発促進区域、再開発地区計画に関する都市計画及び市街地再開発事業に関する認可の公告等は都道府県又は市町村で確認することができる。 市街地再開発事業には、権利変換方式による第1種市街地再開発事業と買収・収用方式による第2種市街地再開発事業がある。
都市緑地保全法 (としりょくちほぜんほう) 都市における緑地の保全及び緑化の推進に関し必要な事項を定めることにより、都市における自然環境の整備を図ることを目的として昭和48年に制定された法律。 都市計画に、神社・寺院等の建造物や遺跡等と一体となって、その地域で伝統的又は文化的意義を有する区域等を「緑地保全地区」として定めることができること(3条)、緑地保全地区で、建築物等の新築・増築・改築、宅地の造成等の土地の形質の変更、木竹の伐採等の行為をする場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないこと(5条1項)、地方公共団体 等は、緑地保全区域内の土地の所有者等と、緑地の管理の方法等についての「管理協定」を、また、都市計画区域内の相当規模の一団の土地又は道路、河川等に隣接する相当の区間にわたる土地所有者等は、その区域の緑地の保全又は緑化に関する「緑地協定」を締結することができること(9条の2,14条)、公告のあった管理協定・緑地協定は、公告後にその地域の所有者等となった者に対してもその効力があること(9条の7,18条)、土地の所有者が一人しかいない時に定められ認可された緑地協定は、その土地に2人以上の土地所有者等が存することとなった時から、一般の緑地協定と同一の効力を有すること(20条4項)等を定めている。 緑地保全地区に関する都市計画は、都道府県又は市町村で確認することができる。また、管理協定区域である旨及び緑地協定区域である旨は、それぞれ当該区域内に明示される。
都市計画 (としけいかく) 都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、都計法の規定により定められたものをいう。 都市計画区域の整備・開発及び保全の方針、区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)、都市再開発方針等、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興推進地域、都市施設、市街地開発事業、市街地再開発事業等予定区域、地区計画等の11種類がある(都計法6条の2~12条の12)。 都市計画が決定されるとその効果として、都市計画がはたらき、一定の建築行為等が規制されることとなる。 都市計画は、都道府県又は市町村が定める(同法15条1項~4項)。
都市計画事業 (としけいかくじぎょう) 都計法の規定による国土交通大臣又は都道府県知事の認可又は承認を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいう。 都市計画事業は、原則として市町村が施行し、それが困難又は不適当な場合等に都道府県、国の利害に重大な関係を有する場合に国の機関、特別の事情がある場合等に民間事業者が施行することができる(都計法59条)。都市計画事業の認可又は承認が行われると、都市計画事業については土地収用権が付与されるとともに、事業地内における事業の施行の障害となるおそれがある土 地の形質の変更、建築物の建築等の行為が制限されることとなる(都計法65条)。
都市計画区域 (としけいかくくいき) 都市計画区域とは、無秩序に市街化をするのを避け計画的に市街化を図るために指定した区域。 上野駅不動産屋住宅情報ででマンション戸建土地見つかります。http://you-rec.net
都市計画区域 (としけいかくくいき) 都市計画を策定する対象となる場所として、都道府県が定める区域で、①市又は人口・就業数その他の事項が政令で定める一定の要件に該当する町村の市街地を含み、自然的条件、社会的条件等を勘案して一体の都市として総合的に整備、開発及び保全する必要がある区域、②首都圏整備法、近畿圏整備法及び中部圏開発整備法による都市開発区域、③新たに住宅都市、工業都市その他の都市として開発及び保全する必要がある区域について指定される(都計法5条)。 都市計画区域が指定されると、原則として当該区域内において都市計画が策定されることとなるほか、区域内において開発行為が規制される(同法29条)。
都市計画審議会 (としけいかくしんぎかい) 都計法によりその権限に属せられた事項の調査審議及び都道府県知事又は市町村長の諮問に応じ都市計画に関する事項を調査審議するために、都道府県又は市町村に設置された付属機関で、都道府県に置かれたものを都道府県都市計画審議会(都計法77条)、市町村に置かれたものを市町村都市計画審議会(同法77条の2) という。 それぞれの組織及び運営に関し必要な事項は、都道府県又は市町村の条例で定められる。 都道府県都市計画審議会を組織する委員は、学職経験のある者、市町村長を代表する者、都道府県の議会の議員及び市町村の議会の議長を代表する者につき都道府県知事が任命し、市町村都市計画審議会を組織する委員は、学職経験のある者及び市町村の議会の議員につき市町村長が任命する(都道府県都市計画審議会及び市町村都市計画審議会の組織及び運営の基準を定める政令2条、同政令3条)。都道府県都市計画審議会及び市町村都市計画審議会は、それぞれ、都市計画に関する事項について関係行政機関に建議することができる(都計法77条、同法77条の2)。 各施設までの距離又は所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約15条により、道路距離80メートルにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることとしている。 坂道、歩道陸橋は考盧されず、信号の待ち時間も含まれない。団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る場合、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。例えば下図の場合、駅はA点が、学校はB点が起点。
都市計画法 (としけいかくほう) 現行の都市計画法は、大正8年の旧都市計画法を廃止し、昭和43年に新法として制定され、昭和44年から施行された。 高度経済成長に伴う産業と人口の都市部への集中は、無秩序な市街化の拡大や都市内部の過密化、土地利用の混乱を招き、都市機能の低下や環境の悪化等の弊害をもたらした。 こうした事態を踏まえて、「都市の健全な発展と秩序ある整備」を図り、「国土の均衡のある発展と公共の福祉の増進」に寄与することを目的として、本法は制定された。内容としては、①都市計画区域内において定める地域地区等の土地利用に関する計画や都市施設、市街地開発事業に関する計画といった都市計画の内容等、②都道府県や市町村による都市計画の決定手続、③開発許可制度等の都市計画制限等について定めている。 最近では、平成14年に改正され(平成15年1月1日施行)、都市計画の提案制度の創設、地区計画等の見直し等が行われた。
開発指導要綱 (かいはつしどうようこう) 地方公共団体が宅地開発に関する行政指導の指針として公共施設整備水準や協議手続等を独自に定めたもの。宅 地開発指導要綱及びそれに基づく行政指導は、良好な都市環境を形式する上で一定の役割を果たしてきた一方で、その一部に行き過ぎがあることが従来より指摘されている。
開発行為 (かいはつこうい) 開発行為(かいはつこうい)   建築基準法例によると、開発行為とは建築物の建築または特定工作物の建設のために 土地の区画形質を変更すること。 土地を切土したり盛土したりして整地したりすることや 水道などの埋設管等を移設すること宅地区画を変更すること等が開発行為と言われる。   ある一定規模以上の開発行為をする場合は、開発許可を得なければならない。  
開発行為 (かいはつこいうい) 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう(都計法4条 12項)。 建築物とは、建基法上の建築物をいう。建築とは、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう (建基法2条13号)。特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント等周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある一定の工作物(第1種特定物)及びゴルフコース、lヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、墓園等(第2種特定工作物)である(都計法4条11項、同法施行令1条)。
開発計画 (かいはつけいかく) 開発行為を実施するための計画をいう。 宅地造成住宅分譲事業においては住宅地の需給予測を検討し、候補地の地勢・土質・植生・災害危険等の自然 条件、地目・用地取得見込み・農業等の土地利用状況、都市計画・宅地造成規制等の公的制限、道路・河川・上下水道・交通機関・学校・病院等公益利便施設の現況と将来計画、文化財等を調査し、土工量バランスを勘案して開発規模と区域境界を定める。用地費・工事費・一般管理費・金利の和を有効宅地面積で除した宅地単価をもとに事業収支をとる。 販売方法・人口計画・土地利用計画・アプローチ・供給処理施設計画・環境アセスメント等を吟味調査のうえ、開発手法と事業スケジュールを決め開発目標を設定することである。
開発許可 (かいはつきょか) 開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事(政令指定都市、中核市、特例市にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。 ただし、原則として、市街化区域においては1,000㎡未満、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域においては3,000m2未満、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内においてはlヘクタール未満の開発行為については許可が不要とされている。また、市街化区域以外の区域内における農林漁業のための建築物の用に供する目的で行う開発行為のほか、社会福祉施設や医療施設等の公益的建築物の用に供する目的で行う開発行為、国や都道府県等の行う開発行為、都市計画事業の施行として行う開発行為等も許可が不要とされている。 許可が必要とされた開発行為には、宅地に一定の水準を保たせようとするため道路や公園等の公共空地の確保、 給排水施設の配置、防災措置等に関する技術基準(都計法33条)が適用される。ただし、市街化調整区域における開発行為に限り、技術基準に加え、市街化調整区域において許可を受けることができる開発行為を限定する立地基準が適用され、他の区域よりも厳しい規制を受けることとなる。
間口 (まぐち) 建物や敷地の前面道路に接する正面の側の長さを間口と呼び、前面道路との境界から反対側の面までの長さを奥行という。
集落地域整備法 (しゅうらくちいきえいびほう) 良好な営農条件及び居住環境の確保を図ることが必要な集落地域について、農業の生産条件と都市環境との調 和のとれた地域の整備を計画的に推進することを目的に昭和62年に制定された法律。 都市計画区域内(市街化区域を除く)にあり、かつ、農業振興地域内にある等の「集落地域」について、営農条件と調和のとれた良好な住環境の確保を図るため、その地域の特性にふさわしい整備及び保全が必要と認められるものについては、都市計画に「集落地区計画」を定めるとともに当該計画に建築物等の用途・建ぺい率.高さの最高限度等を定めること(5条)、集落地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の新築・改築・増築等をする場合は、原則として市町村長に届出をしなければならないこと(6条)等を定めている。 集落地区計画の区域の指定は都道府県又は市町村で確認することができる
青地 (あおみち) 青地(あおみち)とは公図上で地番が割り振られていない地
青地・赤地 (あおち・あかち) 現況も公図上にも存在するが、公図上では地番の記載がない土地の呼び名。 これらの呼び名は、公図として使用されていた字限図(あざぎりず。字図又は字切図ともいい、一部の地域で は現在でも公図として使用されている) に由来する。 字限図には、河川及び水路が青色で、道路は赤色で着色されており(これらの他に、旧国鉄用地 が黒で着色されているものなどもある)、宅地、農地、山林・原野等は着色されていない。 青地(青線ともいう) とは河川又は水路(河川等の敷地であった土地を含む)の敷地をいい、赤地(赤線ともいう) とは道路(道路の敷地であった土地を含む)の敷地をいう。白地とは、現況は宅地、農地、山林・原野等であるが、公図上は着色されておらず、地番の記載もない区画をいう。また、ドロ揚地も白地の一種であるが、水路等に溜った土砂を除去する際の土砂貯留用地で、水路に沿って細長く続いている(字限図でみると、青色に着色された水路に沿って細長く続いているので区別できる)。 これらの土地はいずれも国有地であるから、払い下げを受けるには、道路等については用途廃止等の所定の手続きを経なければならない。
風致地区 (ふうちちく) 都市計画に定められる地域地区の一つであり、都市の風致を維持するために定められるものである。 風致の維持とは、樹林地、水辺地等の自然的要素に富んだ土地における良好な自然的景観を残そうとするものである。 風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、竹木の伐採等の行為については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するために必要な規制をすることができることとされている(都計法9条21項、同法58条)。
首都圏の近郊整備地帯及び都市開 発区域の整備に関する法律 (しゅとけんのきんこうせいびちたいおよびとしかいはつくいきおせいびにかんするほうりつ) 首都圏の建設でその秩序ある発展に寄与し、計画的に市街地を整備し、都市開発区域を工業都市、住居都市その 他の都市として発展させることを目的として昭和33年に制定された法律。 工業団地造成事業(近郊整備地帯等で行われる製造工場等の敷地の造成等の事業)により造成された造成工場敷 地の所有権・地上権・賃借権等の権利の設定又は移転を行う場合は、その造成工事の完了公告の日の翌日から起算して10年間は、地方公共団体等の長(都市基礁轄備公団又は地域振興整備公団が造成した造成工場敷地に関しては、国土交通大臣)の承認を受けなければならないこと(25条)等を定めている。造成工場敷地に関する事項は市町村で確認することができる。 また、工業団地造成事業が行われた場合は、完了公告の日から10年間、区域内に標識が設置される。
高度利用地区 (こうどりようちく) 都計法に基づく地域地区の一つで、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の 更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区である(都計法9条17項)。高度利用地区内においては、建築物は一定の例外を除き、高度利用地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない(建基法59条)。
高度地区 (こうどちく) 都計法に基づく地域地区の一つで、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である(都計法9条16項)。高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない(建基法58条)。建築物の高さの最低限度を定める高度地区は、特に土地の高度利用を図る必要がある区域等について指定され、高さの最高限度を定める高度地区は、住居地域等で適正な人口密度及び良好な居住環境を保全する必要のある区域等について指定されることとされている。