売買のこと
あんこ (あんこ) あんことは、仲介会社が複数絡んで不動産仲介をすること
エスクロー (えすくろー) 語源は押印書類の巻き物を意味するescroue(古代フランス語)で、未受渡押印済み証書ともいう。 米国においてヨーロッパ諸国の移民が持ち込んだ各国の不動産取引商習慣が整理淘汰され、実務的な取引の安全確保を図る第〔今ピークル(Vehicle)]三者寄託の制度となって発展し定着したもの。 不動産取引の当事者は合意に達すると取引の一件書類を第三者(エスクローホルダー)へ寄託する。第三者は当事者が寄託した代金や権利証書等を確認し、それぞれの当事者に代わって物件の確認・決済・登記・引渡しを行うことにより、取引の安全と契約履行を確保する制度である。
オーナーチェンジ (おーなーちぇんじ) オーナーチェンジ   賃借人が入居した状態で売却される不動産のこと。 賃借人から見れば売却することで、家主(オーナー)が変わることからオーナーチェンジということ。 通常は売却することで所有者が変わったからと言って、賃借人を退去するということは出来ない。  
オーナーチェンジ (おーなーちぇんじ) 投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状 態のまま他へ売却すること。 入居者側からみると家主が代わることになる。ワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。
オープンハウス (おーぷんはうす) オープンハウス   戸建の内覧会のこと。 チラシ等で告知してたくさんの方に内覧してもらうために行う営業活動。   オープンルームというマンションでの現地内覧会で使い分けている所もある。 土地の現地での見学会等は、チラシでは現地販売会と記載している。
オープンハウス (おーぷんはうす) 中古住宅媒介のため米国で考案され、わが国に導入された販売促進手法である。 特定の案内日を決めて、数日前から物件周辺にチラシ等の広告物を配布して売り住宅の存在を告知しておき、当日の一定時間帯に来訪した希望者には自由に物件をみせて反応客の中から買手をしぼりこむ。 即日契約に至らなくとも地域の潜在顧客の掘り起こしを通じて、フォロー営業を進める手掛かりとなる有力な手法として利用される。オープンハウスについては、宅建業法施行規則6条の2第4号に該当するので、取引主任者を専任させる必要があるとされている。
オープンマーケット (おーぷんまーけっと) 本来は開放された市場という意味であるが、不動産業界においては複数の流通機構がいくつか共同し、情報の共 有化により市場活動の拡大を図る方式をいう。 昭和59年に、物件情報及び取引事例を交換利用するために設立された大手不動産流通会社の協議会が「オープンマーケット」と称した。
オープンルーム (おーぷんるーむ) オープンルーム   マンションの内覧会のこと。 チラシ等で告知してたくさんの方に内覧してもらうために行う営業活動。   オープンハウスという戸建での現地内覧会で使い分けている所もある。 土地の現地での見学会等は、チラシでは現地販売会と記載している。    
おとり広告 (おとりこうこく) おとり広告   客寄せのために利用する広告のこと。 掲載した広告以外の物件に誘導するための見せかけの物件広告のこと。 実際には売物ではない物件あるいは既に成約になっている物件等を利用して 市場より価格が安く設定して広告を出し客寄せのために利用している。   おとり広告は違法な広告です。未だ利用している不動産業者がいるのも事実ですので注意が必要です。 宅建業法32条違反 公正競争規約14条により禁止  
おとり広告 (おとりこうこく) 広告した物件以外のものを購入するように仕向けるための客寄せ広告。 ①実際には物件が存在しない架空広告、②売却ずみ又は他人の物件を無断で広告するもの、③物件はあるが広告主がこれを販売する意思を持っていないもの等がある。 いずれの場合も価格を著しく安く表示する傾向がある。なお、おとり広告は宅建業法32条に違反するものとされ、また、不動産の表示に関する公正競争規約14条により禁止されている。
クーリングオフ (くーりんぐおふ) 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建業者の事務所又はそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み又は売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回又は契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。これをクーリング・オフという。 ただし、次の場合には申込みの撤回ができない。①申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から 8日を経過したとき、②宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が 支払われたとき。申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。
サブリース (さぶりーす) 元来は、賃借人が更に第三者に賃貸(転貸)すること。 不動産取引の場合、特に賃貸住宅において、空き家リスクや管理面のわずらわしさを避けるため、賃貸住宅のオ ーナーから管理会社等が一括して借り上げ、賃貸経営を行う方式を指す。管理会社等がオーナーに対して賃料収入を保証する方式もあるが、一括借上げ期間と転貸借期間とのミスマッチや賃料の下落から、トラブルも発生している。
ステカン 電柱にはってある広告(広告ビラ)のことである。 電柱等に広告ビラをはることは、屋外広告物法に基づく都道府県の条例により制限されており、一般には禁止されているとみるべきである。この条例に反して、広告ビラを電柱等にはると同条例により罰せられることがあるほか、軽犯罪法によっても罰せられることとなる。また、このような電柱等にはられた違法な広告ビラは、その内容が不正確なものが多い。
ライフライン (らいふらいん) 人・物・情報・エネルギーなどを輸送する道路・鉄道・電話・流通・水道など、線や管で結ばれた日常生活に不可欠な施設。人間の生命を維持するために不可欠な血管や神経に相当するものとして米国の地震工学者が名づけた造語。
リースバック (りーすばっく) 不動産流動化において、不動産の原所有者が、当該不動産を信託又は第三者に譲渡した後、受託者又は譲受人か ら賃借し、継続して譲渡不動産を使用すること。
ローン斡旋 (ろーんあっせん) 不動産取引において、「ローン付き」等の広告をして融資の斡旋を行う例が多い。 しかし、斡旋の状況をみると、一定の条件を備えた人にのみ融資する場合が多く、融資を期待して売買契約等を締結した人が、融資を受けられないため代金の支払に苦しむ例が少なくない。 そこでこのような事態を防止するために、宅建業者が買主にローンを斡旋する場合には、買主に対し売買の契約締結前に融資額、金利、返済方法等の斡旋内容、及びその斡旋が不調になったときの措置(無条件で解約できる等)についても説明しなければならないこととされている(宅建業法35条1項11号)。
ローン特約 (ろーんとくやく) 不動産取引で、買主が売買契約締結に当たって予定していたローンが利用できないため、売買代金を支払うことができず、売主によって手付金を没収されたり、違約金を没収されたりすることが多い。 このような事態を避けるために、売買契約書にローン特約条項を定め、ローン不成立の場合には契約を無条件で白紙に戻すことが当事者問で合意されることがある。 ローン特約条項の効果としては、解除権留保型と解除条件型の2通りに解されるが、個々のローン特約条項の解釈に当たっては、当事者の意思を重視して判断される。
一団の宅地建物分譲 (いちだんのたくちたてものぶんじょう) 宅地建物取引業者が、10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分讓を行うことを「一団の宅地建物の分譲」という。 「一団の宅地建物の分譲」については、①案内所を設置してその分譲を行う場合、当該案内所に標識を掲示しな ければならないこと、②案内所を設置して売買契約の締結、申込みの受付等をする場合は、当該案内所に専任の取引主任者を設置しなければならず、かつ、業務開始の届出をしなければならないこと、③案内所で土地に定着した建物の中に設けられるもので行われた買受けの申込み等については、クーリング・オフが適用されないこと等の規定がある。
一括処分 (いっかつしょぶん) 一般分譲等の個別処分によらない商品不動産の売却・交換をいう。 土地区画整理事業における保留地処分や開発行為における協力地主への造成換地が一括処分された場合、周辺の宅地・住宅等の購入者が影響を受けることになるため、周辺に対する影響を最小限度に抑えるよう対象地の位置・価格・用途規制の配慮が必要とされる。
一括決済 (いっかつけっさい) 一括決済とは売買契約と決済を同日におこなうこと
一括決済 (いっかつけっさい) 多くの不動産売買は、契約から登記、引渡しまで相当の期間を要しているが、契約時にすべて完了する場合のこ とをいう。 手付金、中間金、残代金の流れがなく、ひとつの行為で登記まで完了してしまうので、こういわれる。
一般媒介 (いっぱんばいかい) 一般媒介(一般媒介) 媒介契約の一つで依頼者が重ねて宅建業者へ依頼できる。 依頼者は複数の宅建業者へ依頼することが出来るメリットがあるが 他方で宅建業者は成功報酬を得られる保証がないためか積極的な活動を行わない場合もある。 一般媒介には、依頼した宅建業者を明示する明示型と 依頼した宅建業者を明示しない非明示型がある
一般定期借地権 (いっぱんていきしゃくちけん) 平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された定期借地権制度の一形態(借地借家法22条)。 この借地権は、存続期間を50年以上とし、更新、建物買取請求権を認めないもので、存続期間の満了により借地契約が終了する。 したがって、借地権者は、期間終了時には、建物を取り壊して土地を更地で返還することになる。この借地権を設定する場合には、①更新による存続期間の延長がないこと、②建物が再築されても期間の延長がないこと、③契約終了時に建物買取請求をしないこと-の3つの特約を約定することが必要であり、特約は、公正証書による等書面によってしなければならないと法律上要求されている。主な利用目的として、賃貸・分譲住宅、賃貸ビル、個人住宅等が考えられる。
不動産売買の契約成立 (ふどうさんばいばいのけいやくせいりつ) 対立当事者間に、売買、賃貸借等の法律効果を発生させるための意思表示が合致することをいう。 一般的には、甲が土地を1,000万円で売りたいと乙に申し込み、乙がこれを承諾する場合のように、申込みと承諾の意思表示の合致による。申込みは必ずしも特定の人に対するものでなくてもよいが、甲が分譲住宅販売の新聞広告や折込みのチラシをしたような場合には申込みの誘引と考えられるから、契約はこれを読んだ乙からの申込みがあり、甲が承諾したとき成立することになる。契約は一般的には口約束でも成立するが、宅建業者(宅建業法34条の2、同法37条)、建設業者(建設業法19条)、貸金業者(貸金業の規制等に関する法律17条)は、契約の締結につき書面の作成交付を義務づけられている。
不動産業者間の適用除外 (ふどうさんぎょうしゃかんのてきようじょがい) 宅建業法の規定のうち、宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買において、買主が著しく不利な地位に置 かれたり、多大の損害を被る危険にさらされたりすることをなくする目的で定められた規定は、買主が不動産取引に精通している宅建業者である場合には、そのような危険を回避する能力を有するのでその適用を除外している。 具体的には、他人物売買の制限、クーリング・オフ、損害賠償額の予定等の制限、手付の額の制限、暇疵担保責任の特約、手付金等の保全、割賦販売の契約解除等の制限、所有権留保の禁止の規定である(宅建業法78条2項)。
中間省略登記 (ちゅうかんしょうりゃくとうき) 甲から乙、乙から丙へと順次売買されたが、甲から乙への移転登記が省略され、甲から直接丙への移転登記がな された場合のように、その登記が現在の実体的権利状態には一致しているが、権利変動の過程とは一致していな いものをいう。 判例は当初はこのような登記を無効としたが、有効説に傾き、最高裁は中間省略について中間者の同意がなかった場合でも、登記名義をいったん中間者に経由せしめよと要求し得るだけの、保護さるべき客観的利益が中間者に存在しないときは、中間者は、すでになされた中間省略登記の抹消を請求し得ないと判示し、それを有効としている(最判昭44.5.2)。
予告広告 (よこくこうこく) 広告等の開始時期の制限に適合しているものであって、価格等が確定していないため、直ちに取引できない分讓宅地、分譲住宅(新築分譲戸建て住宅)、分譲共同住宅(新築分譲マンション)及び未使用賃貸共同住宅(新築賃貸用マンション)について、販売又は賃貸広告(本広告)に先立ち、その取引開始時期をあらかじめ告知する広告その他の表示をいう。 予告広告を行う場合は、規約施行規則別表に定められた広告主に関する事項、物件の所在・規模・形質、物件の交通その他の環境等の必要事項及び次の事項を表示しなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則1条2項2号、同規約施行規則2条2項)。①価格(入礼の場合は最低売却価格)が未定である旨、②予告広告である旨、③販売予定時期、④販売を開始するまでは、契約又は予約(仮契約を含む。)の申込みに一切応じない旨、⑤予告広告をする時点において、すべての予定販売区画を一括し て販売するか又は数期に分けて販売するかが確定していない場合は、その旨及び当該予告広告以降に行う本広告において販売区画数を明示する旨。
事前着工 (じぜんちゃっこう) 売買代金の支払い、登記引渡しの前に、特約に基づいて売買の対象である土地のうえに建物の建築工事に着手す るとか、土地の造成工事に着手する等のことをいう。
事故物件 (じこぶっけん) 所有権等についての係争、所有者の倒産、自殺・浸水等の事件等、何らかの問題点のある不動産をいい、「キズモ ノ」ともいう。
付記登記 (ふきとうき) 登記をその形式で分類した場合の主登記(既存の権利の登記)に対する登記で、主登記に附記し、その一部を変更し、新たな登記として旧登記を維持するものをいう。 したがって附記登記の順位は主登記と同一である(不動産登記法7条1項)。附記登記は、①その性質上、主登記と同一の順位の登記でなければ困る場合(登記名義人表示変更、所有権以外の権利の移転等)、②変更や更正の効力を当初登記した権利の順位に遡及させたい場合(権利の変更、更正登記等。なお、利害関係人がいる場合はその人の承諾書を添付できるとき)、③権利関係の簡明化のため、法律で定めた場合(根抵当権の極度額の変更等)になされ、それは主登記の番号を用い、その番号の左側に附記何号と記載して表示される。
仮処分 (かりしょぶん) 物の引渡しを求めうる権利などについての強制執行を保全するため、その目的物について保管人を置いたり、相 手方に一定の行為を命じたりする仮の処分をいう。 土地や家屋の引渡しの強制執行は、その物の占有者を相手方とする判決等により、その占有を排除して行われるが、判決等を得て執行するまでの間に、占有者が代わったり現状を変更されたりすると、その判決で執行することができなくなったり、著しく困難となったりするので、仮処分が利用される。債権者は自己の権利と保全の必要性を疎明し、保証金を積んで裁判所の仮処分命令をもらい(民事保全法23条以下)、仮処分の執行をしておく(同法52条以下)。命令に反した場合、仮処分債権者に対抗することができない。
仮差押え (かりさしおさえ) 金銭債権を保全するため、債務者の財産を確保し、将来の強制執行を確実なものにする目的で仮に差し押さえる ことをいう。 これら債権の弁済を受けるためには、最終的には判決を得て強制執行に着手するのであるが、それまでの間に債務者が財産の隠匿、逃亡等をしないように、仮差押えをして財産等の処分禁止をしておく。債権者は、自己の債権と保全の必要性を疎明し、保証金を積んで裁判所の仮差押命令をもらい(民事保全法20条以下)、債務者 の不動産、動産、債権等の仮差押執行をする(同法47条以下)。債務者は仮差押えされた財産を処分しても仮差押債権者には対抗することができない。
仮登記 (かりとうき) 終局登記(本登記) をなしうるだけの実体法上又は手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有する(同法7条2項)が、仮登記のままでは対抗力はない。 このような仮登記の一時的・仮定的性格にかんがみ、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾吉を添付してする方法(同法32条)や仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。
仮登記担保 (かりとうきたんぽ) 金銭債務の不履行のときは、その弁済に代えて債務者の不動産所有権等を債権者に移転することを予約(代物弁 済の予約等) して、所有権移転請求権保全等の仮登記をする形式の担保をいう。 代物弁済の予約をしたときは、本来完結のとき代物弁済の効力を生ずるものであるが、予約から完結までに不 動産が異常に高騰すると、当事者間の公平が失われることとなり、また、競売手続を経ないで担保不動産が取得されること等から、昭和53年の仮登記担保契約に関する法律は、これを担保として扱い、差額の清算をさせることとした。 債権者は、予約の完結とともに清算金の見積額を債務者に通知して2カ月の清算期間を経過しないと、所 有権を取得できない(仮登記担保契約に関する法律2条)。しかし債務者は清算金が支払われるまでは、5年を限度として受戻請求をすることができる(同法11条)。
供託所等に関する説明 (きょうたくじょとうにかんするせつめい) 宅建業者に課せられた説明義務の一つで供託してある営業保証金の還付請求等をするときの便宜を図ろうとする ものである。 営業保証金を供託している宅建業者(宅地建物取引業保証協会の社員以外は供託を必要とする)にあっては営業保証金を供託した供託所及びその所在地を、宅地建物取引業保証協会の会員であればその社員であること、当該宅地建物取引業保証協会の名称、住所及び事務所の所在地、並びにその協会が弁済業務保証金の供託をした供託所及びその所在地を、それぞれ、その相手方等に対して、契約が成立するまでの間に説明しなければならなる(宅建業法35条の2)。この説明は、一般に重要事項説明と併せて行われる。
価格の三面性 (かかくのさんめんせい) 不動産の価格は、一般にその不動産に対して認められる効用、相対的稀少性、有効需要の三者の相関関係によっ て生ずる経済価値(交換価値)を貨幣額で表示したものである。 その経済価値を判定するには、①どれ程の費用を投じてつくられるものか(費用性)、②どれほどの値段で取引されるものか(市場性)、③それを利用することによってどれほどの収益(便益)が得られるか(収益性)の3つの点を考慮する。 これが通常、価格の三面性といわれるもので、価格の判定も以上の3点から原価方式、比較方式、収益方式が適用される。
価格形成要因 (かかくけいせいよういん) 不動産の効用、相対的稀少性及び不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因のこと。 不動産の価格は多数の要因の相互作用によって形成され、要因自体も常に変動過程にある。したがって不動産の価格を判定するときはその価格を形成する要因を明確に把握し、その推移動向や諸要因間の相互関係を十分分析し、効用・稀少性・有効需要に与える影響を判定する必要がある。 なお、価格形成要因は一般的要因(社会的・経済的・行政的等)、地域要因及び個別的要因(土地の個別性・建物の個別性・土地建物の個別性)とに分類して検討される。
価格時点 (かかくさていじてん) 不動産の価格は価格形成要因の変動によって常に変動するものであるから、価格決定の基準となった日、すな わち、価格時点においてのみ妥当するものである。 したがって、不動産の鑑定評価を行うにあたっては価格時点を確定しなければならない。 なお、賃料の場合は、賃料が算定期間内は一定であることから賃料の算定期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となる。また、価格時点が遠い過去にあって、鑑定評価を行うにあたっての必要資料が十分収集できない場合、あるいは、価格時点が将来であって、的確な予測ができなかったときは鑑定評価を行うべきでない。
価格査定 (かかくさてい) 宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成の ための成約見込価格を調査・算出することをいう。 業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる。
価格査定マニュアル (かかくさていまにゅある) 宅建業者は、媒介の対象となる不動産の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしな ければならない(宅建業法34条の2第2項)。 この意見の根拠として一般に活用されているのが、財不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルである。このマニュアルには土地価格査定マニュアル、戸建住宅価格査定マニュアル及び中古マンション価格 査定マニュアルがあり、立地、環境、築後年数、仕上げ、間取り等の多くの評価項目によって査定することとなっている。これを用いることにより、業者によって意見価額が大きく異なったり、依頼者の不満を招く事態を防ぐことができる。
保全措置 (ほぜんそち) 宅建業者が受領しようとする支払金又は預り金については、宅地建物取引業保証協会が一般保証業務として行う 保証措置(連帯保証)、銀行等が一般保証委託契約に基づいて行う保全措置、及び保険事業者が保証保険契約に基づいて行う保全措置及び指定保管機関が一般寄託契約等に基づいて行う保全措置が設けられており、その概要は宅建業法35条に規定する重要事項の説明の,項目となっている。宅建業法35条1項10号に規定する支払金・預り金とは、代金.交換差金・借賃・権利金・敷金その他名義のいかんを問わず取引の対象となる宅地又は建物に関して受領する金銭である。 ただし、受領額が50万円未満のもの、宅建業法41条又は41条の2の規定により保全措置が講じられている手付金等、売主又は交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの、及び報酬は除く。
保存登記 (ほぞんとうき) 狭義には不動産の先取特権の保存登記(不動産登記法1条) を指すとされているが、広義には、未登記の不動産について初めてなす所有権の登記も含まれる(同法100条)。所有権の保存登記は、①登記簿の表題部に自己又は相続人が所有者として記載される者、②判決により自己の所有権を証する者、③収用により所有権を取得した者、④区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、その所有権を取得したことを証する者が単独で申請することができる。 なお、先取特権にあっては、先取特権者と債務者との共同申請により行う(同法26条1項、同法115条、同法119条)○裁判所書記官から未登記の建物についての差押えの登記の嘱託があったようなときには、例外として職権で保存登記がなされる(同法104条)。
信義誠実の原則 (しんぎせいじつのげんそく) 権利の行使や義務の履行を信義に従い誠実にしなければならないことをいう(民法1条2項)。短縮して信義則と もいう。 権利の行使にしても義務の履行にしても、社会生活上相手方の期待に沿わないような方法ですることは好ましくないので、民法はその基本原理の一つとして信義則に従うべきことを定めた。宅建業者については、宅地建 物取引の専門業者として、高度の知識を駆使して依頼者のために信義を旨とし、誠実にその業務を行うよう義務づけられている(宅建業法31条)。 例えば、宅建業者の調査が不十分であったため依頼者に損害を与えた場合、この規定を根拠に損害賠償を命じている判例も見受けられる。
修繕積立金 (しゅうぜんつみたてきん) マンション等の区分所有建物を維持、保全していくためには、共用部分の小規模修繕以外に、一定年数ごとの 計画的大規模修繕、災害等による不測の修理が必要になる。 このような日常の小さな修繕以外の一時の多額の費用の支出に備えるために、毎月の管理費とは別に積み立てる資金が、修繕積立金である。 通常、分譲マンションでは、あらかじめ分譲業者の方でこの修繕積立金の額の案を用意し、それを参考として管理組合で決める場合が多い。宅建業法では、マンションの賃貸以外の契約にあっては、修繕積立金等の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容及び既に積立て られている額について重要事項として説明する必要があるとしている。
借地借家法 (しゃくちしゃっかほう) 借地法、建物保護二関スル法律、借家法を廃止し、平成4年8月1日に施行された法律。 従前の法律に対して、借地、借家の関係を活性化するために、新しいタイプの借地権(定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権)を作り、存続期間についても、それまでの建物の堅固、非堅固による区別を、一律30年とし、最初の更新を20年、次回更新から10年とした。また、借家契約においては、期限付建物賃貸借が改 正され、定期建物賃貸借の制度が導入された。
借地権 (しゃくちけん) 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。借地権者は地代支払等の義務を 負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、又は地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広く認め(同法5~7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買取請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。借地権は、一つの財産権としての評価を受け、借地契約にあたっては、その割合の権利金が授受されることがある。
借地権の存続期間 (しゃくちけんのそんぞくきかん) 借地権が有効に存続する期間をいう。民法上賃貸借の期間は、最長20年間と定められている(民法604条) カヨ、借地借家法は、借地権の存続期間は30年とし(借地借家法3条)借地契約を更新する場合には、更新の日から10年(借地権の設定後の最初の更新にあっては20年)とする(同法4条)。 ただし、いずれの場合にも、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となる。 定期借地権等の特殊な借地契約の存続期間は、一般定期借地権は50年以上(同法22条)、建物譲渡特約付借地権は30年以上(同法23条)事業用借地権は10年以上20年以下(同法24条) としなくてはならず、一時使用目的の借地権は、当事者が使用目的に従った期間を定める(同法25条)。借地借家法の施行(平成4年8月1日)前に設定された借地契約を更新する場合の存続期間は、なお従前の借地法の例による(同法附則6条)。
借地権の対抗要件 (しゃくちけんのたいこうようけん) 借地権者が目的物(土地所有権)の譲受人や借地権設定者から二重に借地権の設定を受けた者に対し、自己の借 地権を主張できることをいう。 民法上、地上権も(不動産)賃借権も登記が対抗要件とされているが、地上権と異なり、賃借権では賃貸人に登記に協力する義務はないと解され、実際に登記される例もあまりない。 そこで、借地借家法は、借地権者を保護するため、借地権者が借地上の建物について登記をしたときは、土地についての賃借権又は地上権の登記がなくとも借地権を対抗できるものとした(借地借家法10条)。建物についての登記は、所有権保存登記ばかりでなく、表示登記のなされている場合であってもよいが、父が子の名義の登記をしたような家族名義で登記されている場合には、対抗力がないとされる(最判昭41.4.27)。
借地権の更新 (しゃくといけんのこうしん) 借地権の存続期間が満了したときに、借地契約をさらに継続することをいう。 当事者が合意により更新できることはいうまでもないが、借地借家法及び旧借地法とも借地人から請求をしたとき(借地借家法5条、旧借地法4条)、又は借地人が使用を継続しているのに土地所有者が異議を述べないとき(借地借家法5条2項、旧借地法6条)にも、土地の所有者に自己使用その他の正当な事由がある場合を除いて、契約が更新されるものとしている。なお、旧借地法の適用期間内に(平成4年7月31日までに)借地契約が締結された 土地については、今後の更新についても、旧借地法が適用され、借地借家法は適用されない(借地借家法附則6条)。
借地権価格 (しゃくちけんかかく) 更地としての価額に借地権割合を乗じて算出した価額をいう。借地権取引の成熟している地域では、更地として の価額に標準的借地権割合を乗じた金額を基として取引されることが一般化している。 鑑定評価においても、標準的借地権価額に個別的要因(建物が堅固か否かの別、地代、借地権の残存期間、その他)を考量して評価額を求めている。
借地権譲渡 (しゃくちけんじょうと) 借地権の譲渡とは、旧借地権者(譲渡人)の地位がそのまま譲受人に移って、譲受人が借地権者になり、旧借地 権者は借地関係から離脱することをいう。 借地の転貸とは、借地権者の地位は変動せず、借地権者が自己の借地権の範囲内で、第三者(転借地権者)の ためにさらに借地権を設定することをいう。借地権が建物所有を目的とする土地の賃借権の場合は、これらのためには、借地権設定者の承諾を要する(民法612条、地上権の場合は不要)。 この承諾については、借地権者から借地権設定者に対して、名義書換料等と称して借地権価額の5~15%程度の金銭が支払われることが多い。 しかし、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる(借地借家法19条1項)。借地権付建物譲渡の取引では、建物譲渡に伴い借地権が譲渡される。
停止条件 (ていしじょうけん) 将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいう。 例えば「うまく入社できたらこの家を安く売買する」というような契約をしたときは、入社することが停止条件であり、このような契約を停止条件付売買契約という。入社できたことを条件の成就といい、 そのとき売買契約の効力を生ずる(民法127条1項)。停止条件に対するものを解除条件と呼び、解除条件付売買契約では、反対に、契約のとき売買の効力を生じ、入社できなかったときは、解除条件が成就し契約の効力が失われる(同法127条2項)。いずれの条件が付されていても、条件の成否未定の間は、条件成就によって生ずる利益は保護される(同法128条、同法130条)。
元付け業者 (もとづけぎょうしゃ) 物件の売り、又は買いの依頼を直接受けていることを業者間では元付けという。 元付けした業者は元付け業者となるが、元付け業者のことを単に元付けということも多い。
先物物件 (さきものぶっけん) 業者から流される物件情報で、その業者が売主から直接依頼を受けた物件(直物件)ではなく、別に依頼を受け た業者が存在する物件という意味である。 物件情報伝達の流れからみると、物件'|冑報紹介業者の先に他の業者が存在しているというところから、このよ うにいわれ、媒介報酬の業者間の配分において重要な情報であり、これを明示しないと報ルト|配分でトラブルになりやすい。
先行登記 (せんこうとうき) 不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続及び目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払と いう買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務では先行登記と呼んでいる。 なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置が取られる。
公図 (こうず) 旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。公 図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており(不動産登記事務取扱手続準則29条)、登記所で一般の閲覧に供されている。公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、道路付きや隣地境界の関係を知る手立てにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので、公図を無条件に信頼するのは危険である。 なお、地租(固定資産税)が国税から地方税に変更になった際、土地台帳及びその付属地図が市町村に引き渡されたため、市町村役場にも公図が備え付けられており、市町村役場においても交付の申請及び閲覧をすることができる。
公租公課の起算日 (こうそこうかのきさんび) 不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主がどのように分担するか という問題が生じるが、その負担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。 固定資産税、都市計画税は毎年1月1日の登記名義人に対して課せられるのであるから、税の分担については1月1日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説(1月1日説) と1月1日はあくまで税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月1日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、したがって4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説(4月1日説)の2説がある。
六曜 (ろくよう) 旧暦の中で現在も残っている六曜は日に配して吉凶を表すので、旧暦1月1日を先勝(せんかち)、2月1日を友引(ともびき)、3月1日を先負(せんまけ)、4月1日を仏滅(ぶつめつ)、5月1日を大安(たいあん)、6月1日を赤口(しゃつこう) として次の順序 で日々循環する。7月1日には再び先勝に戻る。 ①先勝…午前は吉。午後は凶。急いで吉。 ②友引…午前は利なく、夕刻吉。 ③先負・・平静を守って吉。午後は吉。 ④仏滅…万事に凶。 ⑤大安…万事によし。 ⑥赤口…正午は吉。前後は大凶。
共同媒介 (きょうどうばいかい) 2以上の宅建業者が一件の不動産取引を媒介することを指し、計画的あるいは偶発的・協力的あるいは競合的を 問わず、事実結果としての複数業者媒介をいう。 転じて特定業者が本部企業になり、他業者がその本部の代理店あるいは特約店となるパートナーシップ契約を締結し、その取り扱う全取引、あるいは一部取引をこの方式とする広域ネットワークに発展した不動産流通システムがある。これは取引態様では共同媒介であり、物件情報交換機能では流通機構である。不動産フランチャイズは、本部企業がシステム運営を担当し、ロイヤリティーを収受するが、会員業者の媒介に関与しない点で共同媒介と異なる。
共有 (きょうゆう) 複数の者が一つの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条) という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意又は法律の規定(同法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条ただし書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。共有物全部の処分は全貝一致でなければならないが、持分の処分は自由である。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。
内金 (うちきん) 売買又は請負代金等の一部又は一部弁済金をいう。 代金等の全額を一時に支払わず2回以上に分けて支払う場合の最終回以外のもので、内入金ともいう。ただし、不動産の売買契約等にあっては手付金を授受することが多く、手付金はその契約が履行されるときは代金の一部に充当されることとなるので、内金が明らかに一部弁済であると認められない場合には、手付金の意味に解されることがある。 すなわち、契約の成立を明らかにする意味の内金は証約手付、契約履行確保のためであるときは違約手付(損害賠償額の予定)、また解除権の留保のためであれば解約手付ということになる。
再建築不可 (さいけんちくふか) 再建築又は建築が不可能な土地の売買に関する広告をする際に当該広告に記載を義務づけられている表示(不動産の表示に関する公正競争規約10条)。 建基法42条に規定する道路に2m以上接していない土地及び同法43条2項の規定に基づき地方公共団体の条例により付加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地について広告する際は、「再建築不可」又は「建築不可」と表示しなければならない。また、市街化調整区域内に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の大きさの文字で表示しなければならない。ただし、開発許可を受けた土地等はこの限りではない。〔
分かれ (わかれ) 一つの取引における媒介報酬の合計は、依頼のあった取引の当事者双方から支払われた額を加えたものとなるが、それぞれの当事者から依頼を受けた業者が異なるときには、その取引に関与した業者は、それぞれ依頼のあった当事者から受領することとなり、この配分方法を意味する。
分筆 (ぶんぴつ) 一筆の土地を分けて数筆にすること
割賦販売契約の解除等の制限 (かっぷはんばいけいやくのかいじょとうのせいげん) 宅建業者が自ら売主となって不動産を割賦販売の方法で販売したときは、買主の割賦金の支払が1日でも遅れ ると債務不履行を理由として契約を解除したり、期限の利益を喪失させて残代金の一括支払を請求できる規定を 定めることがあるが、このような規定は著しく買主の立場を損なうので、宅建業法はこれを制限している。 すなわち割賦代金の支払が遅れた場合、宅建業者は30日以上の期間を定めて買主に対して書面で催告し、この催告にもかかわらず買主がその期間内に支払わないときは、契約の解除又は支払期限の来ていない割賦金の支払を求めることができることとなっており、これに反する特約は無効である(宅建業法42条)。
区分所有権 (くぶんしょゆうけん) 一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫、その他建物としての用 途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(区分所有法1条、同法2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別される。専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する(同法13条)。専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。
危険負担 (きけんふたん) 危険負担等は、契約締結後に物件を引き渡すまでの間(債務履行前まで)に 債務者の責めに帰すべき理由によって債務不履行になった場合の規定のこと。 標準的に利用されている不動産売買契約書の条文の中では 「引渡し前の滅失・毀損」等という文章で記載がある。 引渡し前までに震災や火災が発生して建物自体を買主に引き渡すことが出来ない場合の規定が記載させれている。 売主が補修できる場合や補修して引き渡しや補修に多大なる費用が掛かる場合や引渡し自体が困難な場合は 契約自体が解除とされており、手付金等の金員は無利息にて変換するとなっている。  
危険負担 (きけんふたん) 建物の売買契約などの双務契約において、相互の債務が履行される前に、一方の債務がその債務者の責めに帰することのできない事由により履行不能となって消滅した場合に、他方の債務が消滅するかの問題。例えば、契約後隣家の失火の類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。 建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求し得ないとするのが債務者主義、買主(債権者) は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義という。民法の規定によれば、不動産のような特定物(不特定物については特定を生じた後)に関する物権の設定又は所有権の移転をもって双務(売買等)契約の目的としている場合は、債権者主義を採っているが(民法534条)、その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。なお実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。
原野商法 (げんやしょうほう) 原野商法とは、山間など遠隔地の山林・原野を、別荘地向けあるいは利殖用として実勢価格の数十倍ないし数百 倍もの価格で売りつける商法である。特に高齢者が対象とされ、ほとんど詐欺同然のやり方で売りつけられたり、温泉に連れていかれ、半ば強制的に買わされたりするもの。
取引事例比較法 (とりひきじれいひかくほう) 種別及び類型を同じくする不動産は、それが同一需給圏内に存する限り相互に代替性を有するものであるから、その価格は「代替の原則」が作用する。 不動産の取引に当たって、その当事者は当該不動産と同種類の代替可能な他の不動産の取引事例、又は賃貸借等の事例に着目し、それらの事例における取引価格又は賃料を価格判定の目安として用いている。 このような考え方を基礎として成り立っているものが比較方式である。比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と、賃料を求める場合の手法である「賃貸事例比較法」がある。取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格の必要に応じて事情補正及び時点修正を施し、かつ、地域要因の比較、及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求めるものである。この手法によって求められた試算価格を「比準価格」という。
取引態様 (とりひきたいよう) 宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするとき、及び注文を受けたときは、次のいずれの立場であるかを明らかにしなければならない(宅建業法34条)。 それは、①自己が契約の当事者となって売買又は交換を成立させる、②代理人として、売買、交換又は貸借を成立させる、③媒介して売買、交換又は貸借を成立させる、の3態様であるが、これを明示する必要があるのは、取引態様のいかんにより法律上の効果や報酬の額が異なるからである。なお、取引の途中で取引態様が変わったときも、遅滞なく明示し直さなければならない。明示の方法は、口頭でも書面でも良いが、紛争を防ぐためにも書面でするほうが望ましい。
合筆 (がっぴつ) 数筆の土地を合わせて一筆とすること
営業保証金 (えいぎょうほしょうきん) 営業保証金(えいぎょうほしょうきん)   宅建業者が営業活動開始するにあたり債務を担保するために供託所に収める金銭のこと。 宅建業者の営業活動における社会的安全を確保するために昭和32年に宅建業法改正に伴い 営業保証金制度が導入された。 万が一、一般消費者が宅建業者が業務上でのミスにより事故を被った場合 供託している保証金から補填され消費者の損害を最小限にとどめるための制度。   営業保証金の額は、主たる事務所で1000万円を法務局に供託し 支店を設けた場合は支店ごとに500万円を供託しなければならない。 ただし、宅地建物取引業保証協会の会員は営業保証金を供託する代わりに 弁済業務保証金分担金を主たる事務所で60万円を保証協会に納付し 支店を設けた場合は支店ごとに30万円を保証協会に納付することになっている。    
回復登記 (かいふくとうき) いったん消滅した登記を回復させるための登記をいう。 抹消回復登記と滅失回復登記の2種類がある。抹消回復登記は、ある登記の全部又は一部が不適法に抹消された場合に、抹消された登記を回復し抹消当時に遡って抹消がなかったのと同様の効果を生じせしめる登記であり、登記上の利害関係者の承諾害、又はこれに対抗することを得べき裁判の謄本の添付を要する(不動産登記法67条以下)。滅失回復登記は、登記簿の全部又は一部が火災、震災等で焼失した場合や紛失した場合になされる登記であり、法務大臣の告示する3カ月を下らない期間内に申請することにより従前の順位が保持される(同法23条)。滅失回復登記は登記権利者の単独申請でできる(同法69条以下)。
囲繞地 (いにょうち) 囲繞地(いにょうち) 一般の道路に出るまでに第三者の敷地を通らなければ出ることが出来ない敷地を囲繞地という。 囲繞地単体では通常は、建物の再建築は出来ない。 敷地が囲繞地である場合は、囲繞地通行権があると公路までに通じる第三者への使用料等により通行することが出来る場合がある。  
囲繞地通行権 (いにょうちつうこうけん) 袋地・準袋地の所有者が、公路に出るため他人の土地を通行することのできる権利をいう(民法210条)。 この通行権を有する者は、囲繧地にとって最も損害の少ないところを選ばなければならない(同法211条1項)が、必要あるときは通路を開設することもできる(同法211条2項)。通行権者は通行地の損害に対して1年ごとに償金を支払わなければならないが、通路開設のための損害に対しては一時に支払わなければならない(同法212条)。土地の分割によって袋地となったときは、袋地の所有者は分割又は讓渡された他方の土地のみを通行することができ、その他の土地を通行することはできない。この場合には、償金を支払う必要はない(同法213条)。
地上権 (ちじょうけん) 他人の土地において、工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する物権をいう(民法265条以下)。契約によって設定されるのが原則である。 建物所有を目的とする地上権は、借地権として借地借家法の保護を受ける。 地上権はその譲渡・転貸が自由であること等、賃貸借と比較して借地権設定者に不利益なため、わが国では土地利用契約のほとんどが賃貸借契約であるといわれている。 地上権は例えば地下鉄又は高架線等のため、地下又は空間にも設定することができる(同法269条の2)。このような権利は「区分地上権」(いわゆる地下権・空中権) と呼ばれている。
地役権 (ちえきけん) 一定の目的に従い、他人の土地(承役地)を自己の土地(要役地)の便益に供する物権をいう(民法280条以下)。 地役権は、原則として、契約によって設定される。もともと承役地に用水管を引いたり、承役地を通行するための権利であったが、最近では、都市の立体的利用に伴い眺望や日照等の確保のために地役権を設定し、要役地の利用価値を高める権利として注目されている。土地の賃借人も、その借りている土地のために地役権を設定することができると解されている。 承役地と要役地は隣接する必要がない。なお、地役権は要役地のための権利であるから、要役地と分離して処分することはできず、要役地の所有権が移転すれば地役権も移転する(同法281条)。
地目 (ちもく) 土地の現況及び利用状況による区分をいい、不動産登記法施行令3条によれば、土地の主たる用途により、田、 畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されている。 不動産取引に当たっては、田・畑など地目によっては権利の移転等に制限がある場合があり、また登記簿上の地目と土地の現実の利用状況が一致していない場合もあることに、留意する必要がある。
売り媒介 (うりばいかい) 不動産流通市場における物件所有者はまず潜在的売手として存在し、売却意思を固めると媒介業者の売り顧客と なる。 媒介契約締結後は売り依頼者として売元付け業者と特定業務に関する準委任関係を構成する。取引が成約すると、取引相手方の買主に対し法律行為における意思表示の効果を受け、売買契約上の売主となる。 所有不動産の移転登記を申請する場合は登記義務者である。
売り建て住宅 (うりたてじゅうたく) ディベロッパーが開発した宅地を売り、取引の際、その土地への住宅建築を購入者の選択、意向に沿って受注し て建てる住宅のこと(建売住宅は企業側が自社の計画で建てた住宅を売る)。言葉のうえでは建売住宅のバリエーションのようにも思われるが、実質は個別受注建設に近い。建物を造っての販売よりも、リスクを少なくする利点などがある。
売主の担保責任 (うりぬしのたんぽせきにん) 売主が、売買の目的物に暇疵のあるとき、買主に対して負う責任のことをいう。 「他人の権利の売買」の場合、数量不足及び一部滅失の場合(民法565条)、他人の権利によって物の利用が制 限される場合(同法566条)、他人の担保物権の行使によって所有権を失った場合(同法567条)等、権利の暇疵のある場合を「追奪担保責任」、目的物に隠れた暇疵のある場合(同法570条)を「暇疵担保責任」と呼ぶ。 このような暇疵のある場合、買主の善意の場合と悪意の場合とで多少の差異はあるが、買主には概ね契約の解除 権、損害賠償請求権及び場合により代金減額請求権が与えられる。売主の故意過失は問題とされない。
売値・買値 (うりね・かいね) 一般に、不動産取引における価格は、売りと買いの需給関係によって決まるものであるが、売主は少しでも高く売りたいと思い、逆に買主は少しでも安く買いたいと考えるのが通常である。 双方の希望価格の乖離は、都心商業地のように、物件が高額化すればするほど著しくなる。このような場合の、売主希望価格を売値、買主希望価格を買値という。
売渡承諾書 (うりわたししょうだくしょ) 売渡承諾書(うりわたししょうだくしょ) 売主または物件所有者が買受人(買受人になってほしい者)宛に 売却の意思表示を書面で行うもの。 売渡承諾書の書面には、売却対象物件の所在地、売渡の時期や条件等を記載し 記入日の日付を記入し売主または物件所有者の記名押印する。 売渡承諾書自体には法的拘束力はないが、売主または物件所有者の意思表示として使われる。   それに対し買主の購入意思を書面で記載するものは買付証明書という。  
売渡承諾書 (うりわたししょうだくしょ) 所有者又は売却予定者が、第三者を名宛人として発行する売却の可能性を表明する文書のこと。 発行人の売却意思を推定するに足る価格・時期・物件の範囲等を表示し記名押印を行う。しかし、所有者の確定的意思表示ではないので、これにより所有者が売却の義務までを負うものではない。不動産業界でも、発行人は随時これを撤回・取消し・否認できるものとして取り扱っている。 発行人は任意に複数の名宛人に対し各種の売渡承諾害を発行することもあるが、これが名宛人から第三者へ流通しても直接の責任を負わない。媒介業者は、これをもって買手に対し、所有者又は物件売却予定者の売却意思の説 明に使うことができる。
変更登記 (へんこうとうき) 登記後に登記事項の一部に実体関係と不一致が生じた場合に、これらを一致させるためになす登記をいう。変更登記には、不動産の表示変更登記(不動産登記法81条1項、同法93条の5第1項)、登記名義人表示変更登記(同法81条3項、同法93条の5第3項)、並びに権利の変更登記(同法56条)がある。権利の変更登記は、権利の内容の変更について当事者の共同申請によりするのが原則である。 この場合、実体法上及び手続法上の利害関係人がいるときは、その者の承諾書又はこれに対抗できる裁判の謄本の添付を要し、この場合は附記登記による(同法56条)。ただし、前記書面を添付できなくても、それが手続法上の利害関係人のみの場合は、既存登記に遅れた順位の主登記だけで変更できる。登記の当初からその一部に錯誤又は遺漏のあるときの訂正補完は、更正登記でなされる(同法63条、同法64条)。
契約の解除 (けいやくのかいじょ) 民法上は、売買・贈与契約等の一時的契約と、賃貸借、雇用、委任等のように一定期間継続する契約の両方につ いて「契約の解除」という用語を用いているが、講学上は、売買契約等、いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。 契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞(民法541条)、履行不能(同法543条)等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。 解約手付、買戻しの特約のあるときも解除権の留保があったものとされる。契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する(同法541条)。解除により各当事者は原状回復義務を負い(同法545条1項)、もし損害があれば賠償請求もできる(同法545条3項)。なお、賃貸借、雇用、委任等の継続的契約の解除については、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされている。
契約上の期間 (けいやくじょうのきかん) ある時点から他の時点までの継続した時間の区分を計算することをいう。 民法上の期間には、契約期間、時効期間、催告期間などがある。 その計算方法には自然的計算方法と暦法的計算方法とがあるが、民法は時、分、秒等の時(とき) をもって期間を定めたときは前者を取り、即時、期間の起算をし(民法139条)、定められた時、分、秒を経過したときをもって期間の満了としている。また、日、週、月又は年をもって期間を定めたときは、暦法的計算方法により、午前零時から始まる場合を除き初日を算入しないこととしている(同法140条)。ただし年齢の計算(年齢計算二関スル法律)、戸籍の届出(戸籍法43条)、クーリング・オフによる申込みの撤回等(宅建業法37条の2)については初日を算入する。満了点は期間の末日の終了とし(民法141条)、日曜日などが末日に当たるときはその翌日を満了日とする(同法142条)。ただし、クーリング・オフの場合は日曜日であると否とにかかわらず期間の末日となる。
契約締結等の時期の制限 (けいやくていけつじのじきのせいげん) 青田売り売買等のように契約締結時未完成の物件については、契約締結時から現実に物件が完成するまでに、設 計変更のため当初の完成予想図とくい違いが生じたり、完成時期の遅延等によって買主等に不測の損害が生じるおそれがある。 このため宅建業法は、宅建業者に対し、宅地の造成工事や建築工事の完了前は、開発許可・建築確認などの許可等を受けた後でなければ、売買・交換の契約当事者として契約の締結をしたり、代理・媒介を行ってはならないと規定している(宅建業法36条、同法施行令2条の4)。なお、予約契約も規制の対象とされている。
委任 (いにん) 委任(いにん) 不動産売買契約において委任とは、 売主本人または買主本人が契約行為に何らかの事情等で立ち会えない場合 本人が委任して代理人が立ち会って契約行為をおこなう場合がある。 通常は、委任状を作成して依頼した本人および代理人の印鑑証明書を添付するのが一般的です。   委任状記載の委任者とは、本人のこと。 受任者は、代理人のこと。   本人からの委任状があるからといっても本人の意思確認を取らずに代理人のみで契約行為は危険です。 あらかじめ本人の意思確認をしたうえで委任契約を行うのが通常  
委任 (いにん) 不動産の売買や賃貸借の契約の締結といった法律行為を他人に委託することを委任という(民法643条)。法律行為以外の事務の委託をすることは準委任といい(同法656条)、委任の規定が準用される。 不動産売買の媒介などは準委任と解されている。準委任には委任の規定が準用されるから、民法上は両者に大差はない。 委任自体も契約であり、通常委任事項を明記した委任状又はこれを記載しない白紙委任状が交付される。委任はとくに報酬を定めない場合は無償とされる(同法648条)が、費用は前払を受けることができ(同法649条)、立て替えたときはその額と利息を請求することができる(同法650条)。委任契約は、委任者又は受任者の死亡や破産のほか、受任者が後見開始の審判を受けると終了する(同法653条)ほか、当事者双方はいつでも解除できる(同法651条1項)。なお、宅建業者が宅地建物取引業の業務に関して媒介をする場合は、特約がなくても報酬請求権が認められ、有償である(商法512条)。
媒介報酬 (ばいかいほうしゅう) 媒介の依頼を受けた宅建業者が、依頼者のために奔走して売買等の契約締結を実現した場合、依頼者が宅建業者へ支払う成功報酬をいう。 契約が成立しない限り宅建業者は、特別に依頼を受けた広告費用や、あらかじめ依頼者の承諾を得た特別の費用以外に経費・報酬|を請求できない点は、通常の委任や準委任の法律関係と異なる。なお、宅建業者は、建設省(現・国土交通省)告示により定められた額を超えて報酬額を受け取ることはできない(宅建業法46条2項)。また、国土交通省は媒介報酬の支払の時期については売買等の契約成立時に半額、所有権移転登記等媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう指導している。
媒介契約 (ばいかいけいやく) 宅地又は建物の売買、交換又は貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のことをいう。 宅地又は建物の売買又は交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。 そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。 このときの依頼契約を媒介契約という。宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務づけられている(宅建業法34条の2)。 なお、媒介契約は、①依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある)、②依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約、③依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買 又は交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約がある。
嫌悪施設 (けんおしせつ) 広くはその存在が周囲の人々に嫌われる施設をいう。住宅地の中では、①住宅地としての品位(住宅地としての イメージ、品格等いわゆる周辺の街並みの総合的評価) を引き下げるような施設、②公害発生施設(事業活動又は他人の活動に伴って発生する大気汚染、水質汚濁、土壌汚染、騒音、振動、地盤沈下、悪臭)等、③嫌悪・危険施設(不快感、危険感を与える施設で、例えば下水処理場、ゴミ焼却場、火葬場、ガスタンク、火薬類貯蔵所等)をいう。 嫌悪施設の存在は、住宅地の値づけに際しその嫌悪感の程度に応じてマイナス要因として考慮されるが、嫌 悪感の程度については個人差がはなはだしいので、宅建業者が重要事項の説明等をする場合には注意が必要である。
守秘義務 (しゅひぎむ) 宅建業者及びその使用人その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得 た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、又はその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、同法75条の2)。 宅建業者等は、宅地又は建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることをとくに強く義務づけられている。「正当な理由」が認められる場合として、例えば、裁判の際又は税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等が挙げられる。
定期借地権 (ていきしゃくちけいやく) 定期借地契約とは、更新のない借地契約
定期借地権 (ていきしゃくちけん) 平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。 更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要であった。 その結果、借地権を設定することが濤踏され、設定する場合においては、高い権利金等の支払が生じていた。そこで、借地借家法は、借地法の大原則である「存続期間が満了しても借地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型の定期借地権を創設した。 ①存続期間を50年以上と定めることを要件とする「定期借地権」(一般定期借地権) (|司法22条) ②借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかめ 約束して借地をする「建物譲渡特約付借地権」(同法23条) ③事業目的で存続期間を10年から20年以下とする「事業用借地権」(同法24条) この定期借地権制度が利用されることによって土地を貸しやすく借りやすくなり、借地の新規供給、利用の幅が広がることが期待されている。
実測売買 (じっそくばいばい) 土地の売買に関する契約方式。 実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である。暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されている。一般に山林や農地のような広大な土地の売買はほとんど公簿売買によって行われているが、地域によっては宅地売買において公簿方式をとる例も多い。しかし、個人の住宅地の場合は売主、買主の公平を期する観点から実測売買とする契約が増えている。
客付け (きゃくづけ) 売り物件の買い顧客を見付けること。 買い顧客を見付ける業者が客付け業者である。一般に業者間で使われることが多い。売主から直接依頼を受け た(元付け)業者自ら客付けをする場合と元付け業者からの物件情報に基づき、他の業者が客付けをする場合とがある。
専任の取引士 (せんにんのとりひきしゅにんしゃ) 宅建業者は、その事務所(宅建業法施行令1条の2) ごとに、その業務に従事する者の数(営業従事者のほか、 宅地建物取引業に係る一般管理部門に属する者や補助的事務に従事する者で臨時雇いではない者を含む。)に応じて5名につき1名以上、国土交通省令で定める場所(同法施行規則6条の2)にあっては1名以上(同法施行規則6 条の3)の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない(同法15条1項)。 専任とは、もっぱらその事務所に常勤し、通常の営業時間に執務している状態をいう。したがって他の事務所とのかけ持ちや、会社員等他の職業を持つ人は専任の取引主任者とはなり得ない。 なお役員が宅地建物取引主任者であるときは、その役員は、自ら主として業務に従事する事務所については、専任の取引主任者とみなされる(同法15条2項)。
専任媒介契約 (せんにんばいかいけいやく) 依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約 が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼者を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見付ける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。 宅建業法では①依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3カ月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3カ月を超えないこと、②宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、③媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている
専属専任媒介契約 (せんぞくせんにんばいかいけいやく) 媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索し た相手方以外の者と、売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約) を付した契約である。 媒介契約を締結した業者は、①書面の交付義務、②価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されてい るが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、③媒介契約の有効期間を3カ月以内とすること、④依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、⑤1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、⑥媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。
居抜き (いぬき) 居抜き(いぬき) 飲食店舗などの厨房等の設備が付いた状態で売買・賃貸すること。 賃貸の店舗物件などで居抜きということばがよく使われる。 前賃借人の厨房設備等をそのままで次の賃借人を募集したりする場合は居抜き店舗と言ったりする。   逆に 居付きと言ったら、賃借人がそのままで売買されることを居付きという。 実務ではオーナーチェンジという言葉を使うことが多い。  
幹線道路の沿道の整備に関する法律 (かんせんどうろのえんどうのせいびにかんするほうりつ) 道路交通騒音の著しい幹線道路の沿道について、沿道整備道路の指定、沿道地区計画の決定等に関し必要な事項 を定め、道路交通騒音により生ずる障害を防止することを目的として昭和55年に制定された法律。 沿道整備道路に接続する土地の区域で、道路交通騒音による障害の防止等のため、一体的かつ総合的に市街地を整備することが適当と認められるものについては、都市計画に「沿道地区計画」を定めることができること(9条)、その「沿道地区計画」においては、沿道地区施設、建築物等の整備その他の当該沿道区域の整備に関する計画である「沿道地区整備計画」や土地の高度利用と都市機能の増進を図るため再開発又は開発整備を実施すべき区域である「沿道再開発等促進区」を定めることができることとしている。 沿道地区計画の区域(沿道再開発等促進区又は沿道地区整備計画が定められている区域に限る。)内で土地の区画 形質の変更、建築物等の新築・改築・増築等を行う場合は、原則として着手の30日前までに市町村長に届け出なければならないこと(10条1項)、届出をした者が、その届出に係る事項等を変更しようとするときは、着手する日の30日前までに市町村長に届け出なければならないこと(10条2項)等を定め ている。 沿道地区計画は都道府県及び市町村で確認することができる。
建物の引渡し (たてもののひきわたし) 物に対する実力的な支配を、一方の甲から他方の乙に実際に移動させることをいう(民法182条1項)。占有権の 譲渡の基本的な方法であり、他の便宜的な方法、すなわち①甲が所有し、乙又はその代理人丙が占有する物を甲から乙に売る場合のような「簡易の引渡し」、②甲が所有占有する物を乙に売り、そのまま甲が占有している場合のような「占有改定」、③甲が所有しその代理人丙が占有している物を乙に売り、そのまま丙に占有させる場合のような「指図による占有移転」、の3つの方法に対するものである。現実の引渡しの方法は、引き渡す財産の種類、占有の態様によって異なり、動産の場合には場所的移動、不動産では利用とか管理が移されることによって行われる。
建物譲渡特約付借地権 (たてものじょうととくやくつきしゃくちけん) 平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された定期借地権制度の一形態(借地借家法23条)。こ の借地権は、普通借地権に建物譲渡の特約を付して、この契約の履行により建物の所有権を地主が取得することによって、借地契約を終了させるもの。 この借地権を設定する場合には、設定後30年以上を経過した日に建物を相当の対価で譲渡する旨の約定をすることが必要であり、譲渡原因として、売買予約、期限付売買契約、代物弁済予約等が考えられる。主な利用目的として、賃貸・分譲住宅、賃貸ビル、個人住宅等が考えられる。
建物買取請求権 (たてものかいとりせいきゅうけん) 地主に対し、借地上の建物の買取りを求め得る権利をいう。 ①借地権が消滅し契約が更新されなかったとき(借地借家法13条、平成4年7月31日以前の契約については旧借地法4条2項)、 ②借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して地主が賃借権の讓渡、又は転貸を承諾しないとき(借地借家法14条、平成4年7月31日以前の契約については旧借地法10条)、賃借人から買取請求ができる。 形成権であるから、その行使があれば、賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。代金額は、取壊しを前提としたものでなく建物としての時価である。借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮される。建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、建物の明渡しを拒否できる。
建設協力金 (けんせつきょうりょくきん) ビルを賃借する者が、賃借権を取得するためにビル所有者に貸し付ける建設資金。 通常は10~15年程度据え置いた後、一定の利息をつけて返済される。戦後の復興期においては、オフィス需要がおう盛となる一方で、建設資金が不足する状況であったため、特に大都市において広く建設協力金の授受がみ られた。しかし今日では、資金事情の変化もあって、減少傾向にあり、ピルの賃借人が所有者(貸主)に支払う金銭は、賃料の他、保証金・権利金等のみであることも多い。
弁済 (べんざい) 宅地建物取引業保証協会が、その社員である宅建業者と宅地建物取引業に関して取引をした者がその取引によって生じた債権を弁済する業務をいう(宅建業法64条の3第1項3号)。宅建業者は、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を、保証協会に納付するが、保証協会はその納付額に相当する額の弁済業務保証金を供託所に供託しなければならない。 そして、宅地建物取引業に関して取引をした者は、その取引により生じた債権について、営業保証金相当額(主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所lにつき500万円の割合による金額の合計額)の範囲内で、保証協会が供託した弁済業務保証金に ついて還付を受けることができる。
強行規定 (きょうこうきてい) 法律の規定のうち、当事者がそれと異なる法律行為をしても、それを無効とするような規定をいう。 強行規定ということもある。反対に、そういう法律行為を有効とするような規定を任意法規(又は任意規定) という(民法91条参照)。任意法規が私的自治を許す規定であるのに対し、強行法規は公の秩序に関する規定であるから、公法上の規定は強行法規である場合が多いが、例えば業者の取締まりのためとか免許を与えるための法規のような取締法規と呼ばれるものに違反した行為は、行政罰を受けたりすることはあっても、法律行為を無効とされない場合もある。 他方で、物権や会社等の第三者に関係の深い法規、身分関係の法規、弱者保護のための法規(借地借家法等)は、私法上の規定であるが強行法規である。
急傾斜地の崩壊による災害の防止 に関する法律 (きゅうけいしゃちによるさいがいのぼうしにかんするほうりつ) 急傾斜地の崩壊による災害から国民の生命を保護するため、急傾斜地の崩壊を防止するために必要な措置を講じ ることを目的として昭和44年に制定された法律。 都道府県知事は、崩壊するおそれのある急傾斜地(傾斜度が30度以上である土地)で、その崩壊により相当数の居住者等の危害が生ずるおそれのあるもの及びこれに隣接する土地のうち、急傾斜地の崩壊が助長され、又は誘発されるおそれがないようにするために、一定の行為を制限する必要がある土地の区域を「急傾斜地崩壊危険区域」として指定することができること(3条)、急傾斜地崩壊危険区域内で水の放流、のり切・切土・盛土・掘さく、立木竹の伐採等の行為を行う場合は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない(7条1項)等を定めている。 急傾斜地崩壊危険区域は区域内に設置される標識により確認することができる。
意思能力 (いしのうりょく) 自分の行為の動機と結果を認識し、これに基づいて正常な意思決定のできる精神的能力をいう。 売買・賃貸借などの契約その他の法律行為は、普通の精神能力を有しない者に単独でこれを行わせると、自由競争の犠牲となる危険があるので、近代法の大原則として、幼児や精神障害者、あるいは一時的な泥酔者で意思能力のない者の法律行為は無効とした。 しかし、意思能力のなかったことの証明は困難なことが少なくないし、他方その証明がなされたとき、意思能力があると思って取引した相手方が不測の損害を被ることもある。そこで民法は、意思能力の不十分な未成年者(民法4条)、及び成年後見制度(後見(同法7条以下)、保佐(同法11条以下)、補助(同法14条以下))を設けて、行為能力を制限することとしている。
意思表示 (いしひょうじ) 法律上の効果を発生させるためにする意思の表明をいう。 遺言は遺言者の一方的意思表示(単独行為)であり、売買などの契約は、申込みと承諾の各意思表示が合致して成立する。 意思表示は、これら法律行為の根幹を成すものであるから、例えば甲が丙からの差押えを免れるため乙と通謀して売買を仮装した契約をする場合のように、虚偽の意思表示をする場合(民法94条)や意思表示に要素の錯誤があるときなどは意思表示は無効であり(同法95条)、詐欺・強迫に基づく意思表示は取り消すことができる(同法96条)。意思表示は相手方に到達したとき効力を生ずる(同法97条)が、内容証明・配達証明付き郵便ですると後の証拠となる。
所有権留保の禁止 (しょゆうけんりゅうほのきんし) 売主が売買の目的物を買主に引き渡しても、①残代金保全のため目的物の所有権を移転せず自分に留保する(所有権留保)、②いったん買主に移転した後、再び残代金保全のための担保として目的物の所有権を売主が譲り受ける(譲渡担保)等の取引方法がある。 これらの取引では、売主の二重売買や倒産によって、買主が不測の損害を被る危険が極めて大きい。このため宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合で、@割賦販売を行う場合は、買主が代金の10分の3を超える支払をすれば、所有権を留保してはならないとし(宅建業法43条1項)、譲渡担保として譲り受けてはならないこと(同法43条2項)、及び⑥一定の提携ローン付売買で、業者が買主の債務を保証する場合も、10分の3を超える弁済又は支払をすれば所有権留保は禁止される(同法43条3項)。
手付 (てつけ) 売買、賃貸借等の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいう。手付に は、契約の成立を証する証約手付、手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定又は違約罰とする違約手付がある。どの手付であるかは当事者の意思によって決められるが、いずれの場合にも、証約手付の意味がある。民法は、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしている(民法557条)。 宅建業者が売主として受け取る手付は解約手付である(宅建業法39条2項)。なお、契約の際内金と表示されても解約手付と解されることがある。手付金は、契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなる。
手付金等保全措置 (てつけきんとうほぜんそち) 買主が業者から宅地・建物などを購入する場合、物件の引渡しを受ける前に、手付金・中間金などの名目で代金 の一部を払うことが多い。 しかし、万一売主である業者の倒産等により物件の引渡しができなくなった場合、支払済の手付金等の返還を受けられず、大きな損害を被るおそれがある。 そこで宅建業法は手付金等の返還を保証するため、手付金等の額が、 ①工事完了前の売買にあっては、売買代金の5%又は1,000万円を超えるとき ②工事完了後の売買にあっては、売買代金の10%又は1,000万円を超えるときは 手付金等の保全措置を講じなければならないとしている(宅建業法41条、41条の2)。保全の方法としては、次のものがある。 ③銀行等との間に保証委託契約を結ぶ方法 ⑤保険事業者との間に保証保険契約を結ぶ方法 、業者と指定保管機関との間で手付金等寄託契約を、業者と買主との間で質権設定契約を結ぶ方法(ただし、工 事完了後の売買の場合に限る)なお、手付金等の額が前記の一定金額以下の場合や買主への所有権移転登記等がされた場合は、保全措置を講ずる必要はない。
手付金等寄託契約 (てつけきんとうきたくけいやく) 指定保管機関が宅建業者に代理して手付金等を受領するとともに、受領した手付金等の額に相当する額の金銭を 当該指定保管機関が保管することを内容とする、宅建業者と指定保管機関との間における契約。 この契約は、次の要件に適合していることが必要である。 ①保管される金額が、受領しようとする手付金等の額(既に受領している額があるときには、その額を加えた額)であること。 ②保管期間が少なくとも当該宅地建物取引の引渡しまでの期間であること。宅建業者は、このような契約をしたことを証する書面を買主に交付しなければならない(宅建業法41条の2)。
承諾料 (しょうだくりょう) 土地建物の賃借権の譲渡又は賃借土地建物の転貸の承諾の対価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のこ とをいう。 名義書換料といわれることもある。これら譲渡転貸については賃貸人の承諾が必要であり(民法612条1項)、これに違反すると契約を解除されることになる(同法612条2項)。そこで賃借人がこれら譲渡・転貸によって自己の投下資本を回収するためには、賃貸人の承諾が必要となり、これを得るため、特に土地の賃貸借で、賃借権 設定の対価として権利金を支払っていない場合、承諾料又は名義書換料が授受される。借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法)は、土地の賃貸人がこの承諾を与えないとき、裁判所は、財産上の給付を条件として、これに代わる許可を与えることができるとしている
抜き行為 (ぬきこうい) 業者に不動産取引の媒介を依頼し、その結果知った物件等を、その情報元の業者を通さずに取引を成立させることをいう。 不動産取引には、多くの業者が関与する場合があり、結果的にその中の特定の業者のみが最後まで関与した場合、それが抜きに当たるのか、単に競争に勝ったに過ぎないのか、その判定は個々のケースによることとなる。
抹消登記 (まっしょうとうき) 既存の登記が原始的又は後発的理由により、登記事項全部に対応する実体関係が欠けている場合に、当該登記を全体として消滅せしめるためになされる登記をいう。 抹消につき晋記上利害関係を有する第三者があるときは、その者の承諾書又はこれに対抗しうる裁判の謄本の添付を要する(不動産晋記法146条1項)。 抹消登記も当事者の共同申請によるのが原則である(同法25条1項)。しかし、仮登記の抹消(同法144条)や登記した権利がある人の死亡によって消滅した場合(同法141条)、また登記義務者の行方が知れない場合(同法142条)等は、単独申請で抹消ができる。さらに、明らかに無効な登記は登記官の職権により抹消できる(同法149条)等の特則がある。
指値 (さしね) 一般には、客が売買を委託するに当たって指定した値段のことであるが、不動産取引では、売主の指定する価額 と買主の指定する価額とを使い分けており、売主指定価額を出値(だしね)、買主指定価額を指値という。
換地 (かんち) 土地区画整理事業地区内の宅地について、従前の宅地に代わるべきものとして交付される宅地をいう。 換地は、従前の宅地とその位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように換地計画において定められ、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる。換地を定める処分を換地処分というが、換地処分が行われると、従前の土地の上に存した権利は、地役権を除き換地上に移行する。 また、一定の土地を従前の宅地の換地として定めないで、その土地を主として換地計画に係る区域内に居住する者の利便に供する施設の用に供すべき宅地として定めることができ、これを一般に創設換地と称している。
敷地利用権 (しきちりようけん) 区分所有建物の専有部分を所有するために建物の敷地を利用する権利をいう(区分所有法2条6項)。区分所有の 形態には、縦割型、横割型、及び複合型があり、それによって利用権も異なることがある。土地利用権としては、所有権が最も多いと思われるが、区分所有者全員が敷地全部を所有する場合は、専有部分の面積に応じた持分による共有の関係を生ずる。地上権や賃借権の場合も、全員が一体として設定しているときには準共有となる。敷地利用権を有しない区分所有者に対しては、その専有部分の収去請求権者から、区分所有権の時価による売渡請求権がある。
敷地権 (しきちけん) 土地の登記簿に登記された所有権・地上権又は賃借権で、建物又は付属建物と分離して処分することができない 敷地利用権(区分所有建物の専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利)のこと(不動産登記法91条2項)。 敷地権の登記がされると、以降は専有部分について行われた権利に関する登記は、敷地権についても同一の登記 原因による相当の登記としての効力を有する(同法110条の15)。敷地権の表示の登記は、一棟の建物の表題部の「敷地権の目的たる土地の表示」欄に所在・地目・地籍等、専有部分の表題部の「敷地権の表示」欄に敷地権の種類・敷地権の割合等が、敷地権の目的たる土地の一筆ごとに記載される。敷地権の登記がされると登記官の職権により、敷地権の目的たる土地の相当区(所有権敷地権の場合は甲区、地上権又は賃借権の場合は乙区)欄に敷地権たる旨の登記がされる。
敷金持ち回り (しききんもちまわり) 賃借人がいる物件の所有権が売買によって移転され、買主が売主の賃借人に対する敷金返還債務を引き継ぐこと である。 買主が、売主から敷金相当額を受け取っておらず、そのような敷金返還債務のあることを知らなかった場合であっても、賃貸借契約の満了時または明渡し時に、買主は賃借人に対して敷金を返還しなければならないこととなる。このような事態を避けるために、賃借人がいる物件の売買に当たっては、敷金相当額を売買代金から控除する等の配盧が大切となる。
断定的判断の提供 (だんていてきはんだんおていきょう) 宅建業法の業務に関する禁止事項として、契約締結の勧誘に際し、「利益を生ずることが確実であると誤認させるべき断定的判断の提供」及び「将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断の提供」が平成7年の改正で追加された。営業時のオーバートークの防止を図るものである(宅建業法47条の2)。
既存宅地制度 (きぞんたくちせいど) 市街化調整区域であっても市街化区域と一体的な日常生活圏を構成する一定規模以上の集落内にあり、市街化調 整区域とされた時点で既に宅地になっていた土地として開発許可権者の確認(既存宅地の確認)を受けたものにおいて行う建築物の建築等について、都計法第43条に基づく許可を不要とするもの。 しかし、当該制度は平成12年の都計法の改正(平成13年5月18日施行)により廃止され既存宅地において行う建 築行為も都計法第43条の許可を要することとなったが、施行日前に既存宅地の確認を受けた土地又は施行の際に現に確認の申請がなされている土地においては、5年間に限り従来通り許可不要で建築することが可能である。
既存道路 (きぞんどうろ) 建基法42条の道路のうち、同条1項3号による道路と2項による道路のことをいう。 前者の道路とは、同法第3章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道、すなわち建基法の施行時(昭和25年11月23日)に都市計画区域内に現に存在した道(後に都市計画区域内に編入された場合は、その際、現に存在する道)で幅員4m以上のものをいう。 また、後者の道路とは、前者の道路と同様、同法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したものをいう。いずれも公道、私道を問わない。
更新拒絶時の正当事由 (こうしんきょぜつのせいとうじゆう) 借地契約又は借家契約の期間が満了して、賃貸人が契約の更新を拒絶するときに必要とされる社会的に妥当な事情をいう。 民法上、更新は自由であるが、借地借家法では、借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が更新の請求をするか、満了後も土地の使用を継続するときに借地権設定者が異議を述べるときは、いずれも正当事由を必要とする(借地借家法5条、同法6条)。建物の賃貸借においても、賃貸人が更新拒絶通知をするとき又は解約の申入れをするときに、正当事由を必要とする(同法28条)。正当事由の要件は、賃貸人及び賃借人がその土地又は建物を必要とする事情のほか、土地又は建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況等によって判断され、立退料の提案も 考慮されるとしている。
更新料 (こうしんりょう) 借地借家契約の更新に伴って、賃借人から賃貸人に対して支払われる金銭をいう。 借地権又は借家権が期間満了によって消滅しても、賃貸人に正当の事由がなければ契約の更新を拒絶し、土地又は建物の返還を求められないため、賃貸人の要求により、更新料が支払われることが多い。問題は、特段の 合意がない場合でも、賃貸人にその請求権があるかであり、これを肯定する説もないではないが、判例(最判昭51.10.1)は、商慣習ないし事実たる慣習として更新料の請求権があるという賃貸人の主張を認めず、通説も同様に解している。 なお、更新料の支払につき合意があり、それが賃料の支払と同様に更新後の賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、契約当事者の信頼関係を維持する基盤をなしている場合には、その不払は、その基盤を失わせる著しい背信行為として賃貸借契約の解除原因となり得るとする判例(最判昭59.4.20)もある。
更正登記 (こうせいとうき) 不動産登記簿に記載されている登記事項が、その登記の時点において錯誤又は遺漏により事実関係と不一致があ った場合、登記事項を事実関係に一致させるための登記をいう(不動産登記法63条)。更正登記のうち、その錯誤又は遺漏が登記官の過誤による場合は、更正登記を職権で行うことができる(同法64条)。
期間満了後の更新 (きかんまんりょうごのこうしん) 借地及び借家契約期間が満了した後、従前通り契約を延長することをいう。 賃貸人と賃借人との間で、合意により更新が行われるのが通例である。民法上の賃貸借契約については、賃借人が期間満了後に賃借物の使用・収益を継続し、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、前の契約と同一条件で、更に賃貸借をしたものと推定される(民法619条)。 この後は期間の定めのない賃貸借となり、賃貸人、賃借人ともいつでも解約申入れをすることができる。借地における賃貸借では、借地借家法により借地人が保護されている。借地契約では、期間満了する場合、借地人が更新を請求するか、期間満了後土地又は建物の使用を継続すると、建物がある限り更新したものとみなされ、賃貸人は、自ら使用するなどの正当事由がなければ更新を拒絶できないものとし(更新拒絶等の正当事由)、更新拒絶ができる場合でも借地権者には建物買取請求権があたえられる(借地借家法5条、同法13条1項)。定期借地としては、更新のない定期借地権、事業用借地権や、あらかじめ期間満了時に建物を借地権設定者に譲渡する建物 譲渡特約付借地権がある。建物賃貸借契約では、期期間満了の1年から6カ月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件で契約更新したものとみなされる(同法26条1項)。定期借家としては、更新のない定期建物賃貸借がある。
期限の利益 (きげんのりえき) 法律行為の発生、消滅又は債務履行の時期を期限(民法135条) といい、当事者はこの時期の到来まで、権利を失わないとか、自分の債務を履行しなくてよいとかの利益を、期限の利益という。 この利益を誰が持っているかはいろいろ考えられるが、民法は期限の利益は債務者のために定められたものと推定し(同法136条)、債務者は、無利息の債務などの場合には期限前にその利益を放棄して弁済することができる とし(同法136条2項本文)、また債務者が破産したり、債権者に差し入れた担保を殼滅したりしたときは、期限の利益を喪失する(同法137条)と定めた。割賦金の支払いについては、2回以上怠ったとき期限の利益を失うと約定することが多い。
条例 (じょうれい) 地方公共団体が制定する法形式のこと。 地方自治法では、地方公共団体は、地域における事務その他その処理すべき事務について条例を制定することが できる、また、義務を課し又は権利を制限するには、法令に特別の定めがある場合を除くほか、条例によらなければならないと定めている(地方自治法14条)。条例の制定は、都道府県及び市町村のような普通地方公共団体のほかに、東京都の区といった特別区等の特別地方公共団体でも制定することができる(同法283条)。
標準媒介契約約款 (ひょうじゅんばいかいけいやくやっかん) 建設大臣(現・国土交通大臣)が定めた標準的な媒介契約書で、①標準専任媒介契約約款、②標準専属専任媒介契約約款、③標準一般媒介契約約款(明示型)の3種類がある。 媒介契約書には、頭書部分の契約書柵には、依頼者、受託者名等、そして、成約に向けての努力義務、違約金等、有効期間、約定報酬額、約定報酬額の受領時期、所有者等、目的物の表示、価額等を記載することとなっている。 また、媒介契約約款欄には、媒介契約特有の留意事項が記載されている。宅建業者が依頼者から宅地又は建物の売買又は交換に係る媒介の依頼を受け、了承したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが(宅建業法34条の2)、書面に記載する事項が詳細で、かつ、その文章の内容が明確でなければ実際の取引の際役に立たないので、円滑な 取引の確保と一般の依頼者の保護の観点から建設大臣が標準媒介契約約款を定め告示(昭和57年建設省告示第1110号) した。その後、業法改正により、専属専任媒介契約制度の創設や専任媒介契約の指定流通機構への登録の義務づけがなされたことにより改訂告示(平成2年建設省告示第115号) され、宅建業者に対し引き続き標準媒介契約約款を使用するよう指導が行われてい る。
残金決済 (さんきんけっさい) 残代金支払と|司時に取引の目的物件を引き渡し、移転登記する手続のこと。不動産取引の多くは、売買代金の支払と登記引渡しは同時となるが、普通は残代金決済時に売主、買主が司法書士に移転登記の申請に関する手続を委任する。
永小作権 (えいこさくけん) 永小作人が、小作料を払って他人の土地を耕作又は牧畜に利用できる権利をいう(民法270条)。永小作人と土地所有者との契約によって設定されるが、今日では賃貸借によるものが多い。 永小作権は物権であるから第三者に対抗するためには登記を要する。存続期間は20年以上50年以下とし50年より長いものは50年に短縮されるが、更新することもできる(同法278条)。永小作人は永小作権を他に譲渡し又は土地を賃貸することもできる(同法272条)が、農地又は採草放牧地については、農業委員会又は知事の許可を要する(農地法3条)。小作料については賃貸借の規定が準用される(民法273条)が、農地等にあっては、特別の定めがある(農地法21条以下)。
河川法 (かせんほう) 河川について、洪水、高潮等による災害の発生の防止、河川の適正な利用、流水の正常な機能の維持及び河川環境の整備と保全を目的として昭和39年に制定された法律。特に重要な水系で国土交通大臣が指定したものを「一級河川」(4条)、一級河川以外の水系で都道府県知事が指定したものを「二級河川」(5条)、ダム・堰・堤防・護岸・樹林帯等を「河川管理施設」、河川の流水が継続して存する土地の区域、河川管理施設の敷地である土地の区域、堤外の土地の区域を「河川区域」という。河川区域内で工作物を新築等しようとする場合、土 地の形状を変更する場合等は、原則として河川管理者の許可を受けなければならないこと(26条1項、27条1項)、河川管理者は、河川区域に隣接する一定の区域を「河川保全区域」、河川工事の施行により新たに河川区域内となるべき土地を「河川予定地」、河川管理施設が地下及び建物等の工作物内に設けられた場合の河川立体区域に接する一定の範囲の地下又は空間を「河川保全立体区域」、河川工事の施行により新たに河川立体区域として指定すべき地下又は空間を「河川予定立体区域」として指定することができ、これらの区域内で土地の形状変更、工作物の新築等を行う場合は、原則として河川管理者の許可を受けなければならないこと(55条1項、57条1項、58条の4第1項、58条の6第1項)、一級河川及び二級河川以外の河川で市町村長が指定したものについても、これらの制限に関する規定を準用すること(100条1項)等を定めている。 河川区域、河川保全区域、河川予定地、河川立体区域、河川保全立体区域、河川予定立体区域については河川の台帳(一級河川については地方整備局又は北海道開発局の事務所、二級河川については都道府県の事務所)で確認することができる。
法令に基づく制限 (ほうれいにもとづくせいげん) 不動産には、その使用、収益又は処分につき公法上の制限があるのが通常である。 したがって、購入者等がこれらの法令上の制限を知らぬまま取引をして思わぬ損害を被らないように、宅建業法では、あらかじめ重要事項として業者に制限の概要の説明を義務づけている(宅建業法35条1項2号)。説明すべき制限は政令で定められている が、その主なものを挙げると、都計法、建基法、国土法、農地法、土地区画整理法、宅地造成等規制法等に基づく制限等がある。
法定地上権 (ほうていちじょうけん) 不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいう。 地上権は、本来契約によって設定されるのであるが、その例外である。 同一所有者に属する土地、又はその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのである(民法388条)。民事執行法81条も、強制競売について同様の定めをしている。 なお判例は、土地、建物の双方に抵当権が設定された場合にも、民法388条の類推適用を認めている(最判昭37.9.4)。
海岸法 (かいがんほう) 津波、高潮、波浪その他海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するとともに、海岸環境の整備と保全及 び公衆の海岸の適正な利用を図ることを目的に昭和31年に制定された法律。 都道府県知事は、海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するため海岸保全施設の設置等の管理を行う必要があると認められる場合は、防護すべき海岸に係る一定の区域を「海岸保全区域」として指定することができること(3条)、海岸保全区域内で土石の採取、他の施設等の新設・改築土地の掘削等を行う場合は、原則として海岸管理者の許可を受けなければならないこと(8条1項)等を定めている。 海岸保全区域については、都道府県で確認することができる。
特定価格 (とくていかかく) 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のこと。 不動産鑑定評価基準(平成15年改正施行) において、旧基準における概念整理が図られ再定義された。旧基準において特定価格として定義されていた中で、「一般的に取引の対象とならない不動産」に関する価格とされていた部分は、新基準において分離され、「特殊価格」として定義された。 特定価格は、①資産流動化法又は投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める、民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める、③会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合等に求められる。
特殊価格 (とくしゅかかく) 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格のこと。 不動産鑑定評価基準(平成15年改正施行) において新設された用語。 文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた価格が特殊価格となる。
現地販売会 (げんちはんばいかい) 現地販売会   土地の現地見学会のこと。 チラシ等で告知してたくさんの方に内覧してもらうために行う営業活動。   オープンルームというマンションでの現地内覧会で オープンハウスというと戸建の現地内覧会という意味で使い分けていたりする。  
現状有姿売買 (げんじょうゆうしばいばい) 不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については不動産業界でも定説がない。 現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、 これをもって直ちに、売主の暇疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない
瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん) 瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して責任を負う隠れたる不具合のこと。 ここでいう不具合とは、注意していても発見することが出来ないものをいいます。 不動産売買契約において瑕疵担保責任というと ・白蟻被害 ・雨漏り ・給排水管の水漏れ等 ・建物構造上の不具合   逆に瑕疵担保に当たらない部分というのは、水道の蛇口からの水漏れや建具の立て付け不良等 これらは経年劣化と考えられるからだと思います。 また、民法の規定では瑕疵担保責任の追及期間は、瑕疵を発見してから1年以内となっている。 民法の規定で行くと仮に30年以上経過していても瑕疵を発見したら1年以内に請求できるとなっている。 しかしながら 不動産売買契約の実務においては、引渡しから〇〇日まで請求を受けたものに限ると記載している。   不動産業者が売主で新築物件の場合は、2004年施工の住宅品質確保促進法によると 引き渡してから10年以内が瑕疵担保責任となっております。 住宅品質確保促進法による瑕疵担保責任の範囲は、建物の構造耐力上重要な部分とされており 屋根や外壁などの雨水の侵入を防止する部分と建物基礎や柱といった構造上の部分をいいます。    
瑕疵物件 (かしぶっけん)

欠点のある不動産。当事者の予想していない物理的又は法律的な欠点がある物件をいう。

不動産を売買した場合、一定期間内に売買契約締結の際に発見できなかった暇疵(欠点)が見つかっ た場合は、買主は契約の解除又は損害賠償の請求をすることができる(民法【果実】566条、同法570条)。

登記の公信力 (とうきのこうしんりょく) 登記には第三者の対抗力はあるが公信力はない。 登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一 定の要件の下でその権利を取得することが認められることをいう。わが国では、登記の公信力を認めない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。 これに対して、動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失 がなければ、真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。
登記簿 (とうきぼ) 登記事項である不動産の現況及び不動産に関する権利関係を公示するため、1個の不動産ごとに設けられる公の帳簿をいい、不動産の所在地を管轄する登記所(法務局) に保管されている。 不動産登記簿は、不動産の現状を公示する表題部と権利関係を公示する甲区・乙区の用紙からなっている(不動産登記法1条)。なお、信託原簿等は登記簿とは別途編綴されるが、登記簿の一部とみなされる(同法110条の6)。 不動産に関する登記簿は、不動産登記法に基づく土地登記簿・建物登記簿のほか、特別法に基づく立木登記簿(立木二関スル法律12条)等がある。
登記義務者 (とうきぎむしゃ) 対立する当事者が、共同して登記申請する場合の登記手続上の呼称である(不動産登記法26条1項)。登記権利者とは、その登記が実行されたとき、その権利について利益を受けることが登記簿上直接的に表示されることになる権利の名義人をいい、登記義務者とは、それとは逆にその権利につき不利益を受けることが登記簿上、直接的に表示されることになる権利の名義人をいう。 例えば、売買による所有権移転登記にあっては買主が登記権利者、売主が登記義務者となる。また抵当権設定登記にあっては抵当権者が登記権利者、設定者が登記義務者となるが、その抹消登記の申請では、反対に設定者が登記権利者、抵当権者が登記義務者である。
監督処分 (かんとくしょぶん) 国土交通大臣又は都道府県知事が、宅建業者又は宅地建物取引主任者等に対して、宅建業法に違反する行為をし た等により、業務の停止を命ずる等の処分のことをいう。その内容は、宅建業者に対しては、指示、業務の停止、免許の取消しであり、宅地建物取引主任者に対しては、指示、事務の禁止及び登録の消除で、宅地建物取引主任者資格者に対しては、登録の消除である。 宅建業法65条又は68条の規定に基づく処分を行うに当たっては、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないこととなっている。なお、監督にはこのような処分のほかに、指導、助言、及び勧告も含まれる。これらの監督は、宅地建物取引業の健全な発展と取引の関係者が安心して取引を行えるようにすることをその目的としている。
直物 (じかぶつ) 直接依頼を受けている物件のことである。「じかもの」「直物件(ちよくぶつけん)」ともいう。
確定日付 (かくていひづけ) 証書が作成された日についての法律上の証拠となる日付のこと。法律上は、対抗要件と関連して用いられる場合が少なくない。 例えば、債権譲渡を第三者に対抗するためには、債務者に対する通知又は債務者の承諾が確定日付のある証書によって行われなければならない(民法467条2項)。また、宅建業者が、工事完了後の物件について自ら売主となって買主から手付金等を受領する場合には、一定の保全措置を講じなければならないが、そのうちの保管の方法による場合には、手付金等の受領前に、指定保管機関との間で当該手付金等の寄託契約を締結したうえ、買主との間でこの寄託契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定する契約を締結し、これを証 する書面を買主に交付するとともに、この質権の設定を確定日付のある証書をもって指定保管機関に通知しなければならないものとされている(宅建業法41条の2第1項2号)。なお、確定日付のある証書としては、内容証明郵便や公正証書などがある。
移転登記 (いてんとうき) 移転登記(いてんとうき) 売買契約して権利を移転することにともない登記記録に記載されている権利を移すこと。 通常、移転登記には司法書士に依頼して登記変更をする  
立退料 (たちのきりょう) 借地又は借家の明渡しの際、賃貸人から賃借人に対して支払われる金銭をいう。 立退料支払の法律上の根拠はなく、さまざまな理由から支払われているが、代表的なものとしては、借家契約の解約申入れや、借地、借家契約の更新拒絶について必要とされる「正当事由」の補完の意味を持つもの、所有権(又は契約解除による原状回復請求権) に基づく土地建物の明渡訴訟(紛争)解決のための和解金としての性格を持つもの等がある。 いわゆる借換え費用(引越し費用、新賃貸借に要する権利金・敷金等) とか営業補償等を勘案して算定されるが、明渡しをするに至った事情等にもよるので、一般的に金額を示すことは困難である。
等価交換 (とうかこうかん) 土地所有者とディベロッパーが共同事業者となって、ディベロッパーは中高層の区分所有建物を建設し、地主は 土地を共有に変えて、持分の一部をディベロッパーの建築した建物の区分所有権の一部と、それぞれ等価で交換取得することをいう。 土地所有者は、ディベロッパーに土地所有権の一部共有持分を譲渡し、その見返りに区分所有建物の一部を等価で交換することになる。 土地所有者は資金負担なしに新築建物を取得でき、土地共有持分を留保しながら各種の融資・保証・補助を受 けられる上に、一部の地域では事業用資産の買換え特例(課税繰延べ)の適用を受けられる。ディベロッパーは用地取得によらず事業機会を増やせるので資金とリスク負担を軽減でき、しかも工事受注と不動産販売の売上げ拡大が図れる。
脅迫行為 (きょうはくこうい) 宅建業者又はその代理人、使用人その他の従業者の業務に関する禁止事項として、契約を締結させ、又は申込み の撤回もしくは解除を妨げるための威迫行為が、平成7年の改正で追加された。脅迫とは異なり、契約を締結させるため、又は契約の解除もしくは申込みの撤回を妨げるため、相手方に恐怖心を生じさせることは要しないが、相手方に不安の念を抱かせる行為であって、刑法事犯に当たらないような巧妙かつ悪質な地上げ行為などを想定したもの。
航空法 (こうくうほう) 航空機の航行の安全、航空機の航行に起因する障害の防止等を図ることを目的として昭和27年に制定された法 律。 公共の用に供する飛行場の設置の許可の告示があった後は、原則として、告示で示された進入表面等の範囲(航 空機の飛行の障害となるおそれのある範囲)の上に出る高さの建造物等を設置等してはならないこと(49条1項、準用する55条の2第2項、56条、自衛隊法107条2項)、国土交通大臣が、第一種空港及び政令で定める第二種空港について延長進入表面等を指定した場合は、指定された延長進入表面等の範囲の上に出る高さの建造物等を設置等してはならないこと(56条の4第1項)等を定めている。 進入表面、延長進入表面等の告示の内容は、各空港の現地(管理事務所)で確認することができる。なお、第一種空港は新東京国際空港、中部国際空港、関西国際空港、東京国際空港、大阪国際空港、政令で定める第二種空港は釧路空港、函館空港、仙台空港、新潟空港、名古屋空港、松山空港、福岡空港、新北九州空港、長崎空港、熊本空港、大分空港、宮|崎空港、鹿児島空港及び那覇空港である(航空法施行令5条)。
表示登記 (ひょうじとうき) 不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記をいう。 土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25条、同法80条、同法93条)が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項) とともに権利の登記との大きな違いである。
親子間売買 (おやこかんばいばい) 親子間売買(おやこかんばいばい)   親所有の不動産を子供に売却して売買契約締結して所有権を移すこと。またはその逆。 子供が親所有の不動産を住宅ローンで購入する時に金融機関等で親子間売買での契約でローン審査が必要。 通常の住宅ローン審査と違い、親子間売買では住宅ローン審査は厳しい。 プロの不動産業者に相談して進めることがベストです。 また、売買する金額も市場より安くしすぎると贈与とみなされて贈与税が課税される場合があります。      
解約 (かいやく) 当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。契 約の解除(民法545条1項等)の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずる(民法620条等) とされている。 しかし、実務上は解約と解除が混|司して使用されており、その区別は明確ではない。
解約/解除 (かいやく/かいじょ) 解約/解除   契約当事者のどちらかが意思表示により契約自体を消滅することをいう。 解約と解除は同じ意味合いで使われるが厳密にいうと 解約は意思表示をした将来に向かって契約を消滅するということ。 それに対し 解除は最初から契約がなかったこととすること。   例えば賃貸借契約期間中で途中で退去する場合は、解約という言葉を利用しますね。 売買契約において住宅ローンの本承認が下りなかった場合は、解除という言葉を使います。    
解約手付 (かいやくてつけ) 解約手付とは、売買契約締結後に売買の相手方が履行に着手する前までに 契約を解除する場合に、売買代金の一部として預けている手付金でもって解約することができる手付のこと。 売買契約の買主が解除する場合は手付金を売主に放棄して解約することが出来き 売主が解約する場合は手付金を買主に変換するとともに手付金と同額の金額を支払い解約することが出来る。   手付には証約手付や違約手付もある。 一般市場で標準利用されている不動産売買契約の場合は、解約手付での起債が多い。  
解約手付 (かいやくてつけ) いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。 一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を 返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。 解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、又は倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同法557条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。
解除条件 (解除条件) 将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民 法127条2項)。反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1 項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。 条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形の裏言(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。相殺も、相手方を不安定にするから同様である
言い値 (いいね) 不動産取引において、売主が媒介業者に提示する希望売出価額。 実際の売出価額<出値(だしね)>を決定するにあたっては、業者の助言に基づき言い値を調整することが多い。このような調整過程における業者の助言行為等に対しては、根拠明示義務が課せられている。
誇大広告 (こだいこうこく) 宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をしたり、又は実際のものよりも 著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない(宅建業法32条)。宅地又は建物に関する誇大広告の禁止の対象は、①宅地又は建物の所在、②規模、③形質、④現在又は将来の利用の制限、⑤現在又は将来の環境、⑥現在又は将来の交通その他の利便、⑦代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法、⑧宅地又は建物の代金又は交換差金に関する金銭の貸借の斡旋である。
請負契約 (うけおいけいやく) 請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。 一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。これに暇疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。なお、土木建築等の業者との請負契約については、紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途力が開かれている(同法25条以下)。
譲渡担保の禁止 (じょうとたんぽのきんし) 宅建業者は自ら売主として宅地又は建物の割賦販売を行った場合において、当該宅地又は建物を買主に引き渡 し、かつ代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない(宅建業法43条2項)。 宅建業者がいったん所有権を買主に移転してから、再度、残代金の担保手段として当該不動産の所有権を譲り受けることは買主にとって宅建業者の倒産や二重売買による危険があるので、この方法による担保を禁止しているものである
買い取り請求制度 (かいとりせいきゅうせいど) 都市計画事業の各段階において、土地の所有者について認められている土地の買取請求制度のこと。 事業予定地内において、許可の基準に該当しているにもかかわらず建築物の建築が許可されないときは、その土地の利用に著しい支障をきたすこととなることを理由として知事等に対して、当該土地を買い取るべき旨の申し出をすることができる(都計法56条)。また事業地内の土地で、土地収用法による収用手続が保留されているものについては、施行者に対して、買い取るべきことを請求できる(同法68条)。これらの買取価格は、いずれも時価とされている。
買い媒介 (かいばいかい) 不動産流通市場における物件購入希望者は、まず潜在的買手として存在し、購入意思を固めると媒介業者の買い顧客となる。 媒介契約締結後は、買い依頼者として買客付け業者と特定業務に関する準委任関係を構成する。 取引が成約すると取引相手方の売主に対し法律行為における意思表示の効果を受け、売買契約上の買主となる。購入不動産の移転登記を申請する場合は登記権利者である。
買付証明書 (かいつけしょうめいしょ) 買付証明書(かいつけしょうめいしょ)   購入希望者が売主に対して書面で提出する意思表示のこと。 購入希望の条件等を書面に記入して提出する。 買付証明書自体は、買主に意思表示であって契約行為等ではなく、法的拘束力もない。  
買付証明書 (かいつけしょうめいしょ) 購入希望者が所有者、又は所有者となる予定の第三者を名宛人として発行する購入の可能性を表明する文書であ る。 発行人の購入意思を推定するに足る価格・時期・物件の範囲等を表示し記名押印を行う。しかし、購入希望者 の確定的意思表示ではないので、これにより購入の義務までを負うものではない。 不動産業界でも、発行人は随時これを撤回・取消し・否認できるものとして取り扱っている。発行人は所有 者及び所有者となる予定のある名宛人に発行した買付証明書が、第三者に流通しても直接の責任を負わない。媒介業者はこれをもって発行人の購入意思の説明に使うことができる。
買取 (かいとり) 不動産業者が第三者所有物件の購入希望者に対し、媒介や代理でなく自ら物件を取得して売主となることを前提に購入希望者への売却を約諾することをいう。 当事者の信頼関係、取引経緯、資金調達、危険負担、税務対策等、諸般の事情に起因して単純媒介によらずこ れを選択することがある。業者が購入希望者へ売却する価額は業者が第三所有者から購入した価額に経費と仲介手数料を加算した価額とは限らない。 取引の実態によっては、宅建業法33条の2に抵触するおそれがある。また、業者は同法34条により取引態様の明示義務が課されている。
買取保証 (かいとりほしょう) 個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約が ある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。 これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。
買戻し特約 (かいもどしとくやく) 買戻し特約(かいもどしどくやく)   不動産の売買契約において、売主が買主から売却した物件を買い戻すことの条件を 契約の特約とすることです。 民法の579条 の条文がございます。
不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。
       
買戻し特約 (かいもどしとくやく) 不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻すことができる ことを内容とする契約解除の特約をいう(民法579条)。 特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条ただし書)。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。買戻しの特約は担保の一方法であるが、公 的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用される。再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。
買換え特約 (かいかえとくやく) 買換え特約(かいかえとくやく)   自宅を売却した資金で買換え物件を購入するさいに付ける契約上の特約条項。 自宅を売却する前に買換え先の物件を先に購入する際に買換え特約条件を付ける。 「〇月〇日までに▲▲万円以上で売却できなかった場合は本契約を白紙解約できるものとする」 そのような条文を買換え特約では記載する。 買換え特約を付けて契約するとなると、買換え先の物件の売主側からしたら買主の自宅が売却できなければ 契約自体が白紙解約になるため買換え先売主としてはリスクがある。    
買換え特約 (かいかえとくやく) 住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと 非常に困ることになる。 そこで、そのような事態に備えるためには、購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。
通行地役権 (つうこうちえきけん) 他人の土地(承役地)を通行することのできる地役権をいう。 原則として契約によって設定される。 通路を設けるものと、設けないものとがある。いずれも、自己の土地(要役地)が袋地であったり、既存の通路では通行に不便な場合などに設定される。 通行地役権は、時効によっても取得することができるが、承役地所有者が開発した通路を使用していたというだけでなく、要役地所有者によって開設され、継続して通行していなければならない(民法283条)。一方で通行地役権は消滅時効にかかるが、その起算点は、通路を設けないものにあっては最後の通行のとき、通路を設けたものでは通行を妨げる事実の発生したときである(同法291条)。
連帯保証人 (れんたいほしょうにん) 保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。 連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に附従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生ずる(民法458条、同法434条)。 また、普通の保証と違い、催告の抗弁権及び検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強い。連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。
連帯債務 (れんたいさいむ) 同一内容の給付について、数人の債務者が各自全部を弁済する義務を負う債務(民法432条以下)をいう。 甲乙が共同して丙から100万円借り入れる場合、分割債務とすれば甲・乙は50万円ずつ丙に返済すればよい。 しかし、連帯債務の約定をしたときは、甲・乙は各自100万円の返済義務を負うことになる。このように、連帯債務は丙の債権の担保力を強化することから、人的担保の一つに数えられている。連帯債務は夫婦の日常家事についての連帯債務のように、法律の規定によっても発生する(同法761条)。連帯債務者の甲又は乙の一方が丙に弁済したとき、他方はその責任を免れるが、甲乙間の負担部分に応じ、求償義務を負う(同法442条)。
過失相殺 (かしつそうさい) 債務不履行又は不法行為によって損害賠償責任が発生する場合において、債権者又は被害者にも過失があった場 合に、賠償責任の額を定めるときにその過失を考盧して減額すること(民法418条、同法722条2項)。
道路法 (どうろほう) 道路網の整備のため、道路に関して認定、管理、保全や費用の分担区分等に関する事項を定め、もって交通の発達に寄与することを目的として昭和27年に制定された法律。 この法律では、「道路」とは、一般交通の用に供する道で、高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道をいい、トンネル・橋・道路用エレベーター等道路と一体となってその効用を全うする施設又は道路の付属物等を含んだものと定義している(2条)。 道路管理者は、建物と道路が一体的な構造(道路一体建物)になることについて、新築建物の所有者と協定を締結して、当該道路の新設、改築、維持等を行うことができること(47条の6)、公示のあった協定は、公示後にその道路一体建物の所有者になった者にも効力があること(47条の7)、道路の新設・改築等に関して区域が決定された後、道路の使用が開始されるまでの間は、その区域内での土地の形質の変更、工作物の新築・増築・改築等をする場合は、道路管理者の許可を受けなければならないこと(91条1項)等を定めている。 道路一体建物に関する協定及び道路の区域の決定は、関係地方整備局若しくは北海道開発局又は都道府県若しくは市町村で確認することができる。〔
違約金 (いやくきん) 違約金(いやくきん) 契約行為を行った後で、取引の相手方が契約内容に違反した場合に相手方が支払う罰則金のこと。 期日を過ぎて引渡しが出来なく契約解除する場合や無償での解除期日を過ぎての契約解除は違約金の対象です。 住宅ローン特約付きでの売買契約での場合 ローン承認期日を内での解約は、ローン白紙解約になるが、 ローン承認期日を過ぎてからの解約はローン白紙解約は適用されず違約になるため注意が必要。 また、ローン承認の金融機関が具体的に記載がある場合も注意が必要です。    
開発あがり (かいはつあがり) 宅地の開発が完了した状態をいう。 宅地開発には、取得、造成の手続のほか、国土法に基づく届出、都計法に基づく申請、協議、竣工検査等を要し、これらがすべて完了し顧客に完成宅地として引渡すことのできる状態になったことをいう。
限定価格 (げんていかかく) 限定価格は、①借地権と底地との併合を目的とする売買に関連する場合、②隣接不動産の併合を目的とする売買 に関連する場合、③経済合理性に反する不動産の分割を前提とする場合等の、特定の当事者間においてのみ経済 合理性が認められる価格であって、しかもその合理性が、不動産の価値自体から導き出されるような価格をいう。 つまり現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場を前提とする正常価格と異なり、市場が相対的に限定されたクローズド・マーケットにおいて成立する価格である。一方、限定賃料は、限定価格と同様な市場概念のもとに成立する新規賃料である。
青田売り (あおたうり) 建物完成前に売却すること