不動産仲介手数料3%+6万円の6万円って何?

不動産の仲介手数料の基本は、

売買価格 + 3% + 6万円 + 消費税

が基本となります。

不動産会社に仲介手数料は、いくらなんですか?と聞くと、だいたい上記のような説明を受けると思います。

しかしながら、皆さん「6万円ってなんだよ」と疑問に思ったことはありませんか?

 

不動産の仲介手数料は、厳密に言うと国土交通省で報酬額に関して下記のように細かく規定されております。

実は「売買価格×3%+6万円+消費税」というのは、

計算を簡略化するための計算式だったんですね。

 

200万円以下の金額                  100分の5.4

  200万円を超え400万円以下の金額       100分の4.32

  400万円を超える金額                 100分の3.24   

報酬規程(国土交通省)

 

 

例えば、5000万円の家を購入した場合

 

「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算すると、

5000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 1,684,800円

 

報酬額規定どおりに細かく計算すると、

(200万円以下の金額)

200万円×5.4%=108,000円

(200万円を超え400万円以下の金額)

200万円×4.32%=86,400円

(400万円を超える金額)

4,600万円×3.24%=1,490,400円

上記3つの合計額を足すと、1,638,000円になります。

 

 

仲介手数料ってなんだかすごく計算がややこしいです。

不動産取得税は必ず払うものですか?

 

不動産購入すると不動産取得税がかかります。

「不動産取得税」とは、不動産を取得した時に一度だけかかる税金の事です。

売買により不動産を取得したものはもちろんの事、贈与にて取得したものも含まれます。

 

でも、

不動産取得税を払う人と払わなくて良い人がいます。

その違いは何か?(答えは特例を受けているかどうか)

 

 

ところで皆さんは、家を購入する際に

不動産の価格そのものの次に諸費用がいくらかかるかが、

資金計画をする上で重要視する部分ではないでしょうか?

 

さて、この「不動産取得税」という税金は、不動産を取得して忘れた頃位に都税事務所から納税通知がくるのが厄介なところです。

(通常、不動産の所有権が移転してから2,3か月後くらい)

 

しかし

この「不動産取得税」は、特例により軽減を受けることで税金がかかる場合とかからない場合があるのです。

 

売買価格と諸経費とのトータル的な価格にもよりますが、どうせなら税金が少ない物件がいいですよね。

 

まず、軽減の条件が建物と土地部分に分かれております。

(平成30年3月31日までに取得にもとずいた税率になります。)

【家屋について】

○取得者自身が居住すること
○住宅部分(居住用の附属屋を含む。)の床面積が50㎡以上240㎡以下
○次のいずれかの要件を満たす場合
ア 木造、軽量鉄骨造…築20年以内
非木造…築25年以内
イ  S57.1.1以後に新築されたもの
ウ 取得した日前2年以内に建築士等が行う耐震診断によって、新耐
震基準に適合していることが証明されているもの

軽減(控除)される額
*認定長期優良住宅は、1,300万円

新築された日 控除される額
平成9.4.1~ 1,200万円
平成元.4.1~平成9.3.31 1,000万円
昭和60.7.1~平成元.3.31 450万円
昭和56.7.1~昭和60.6.30 420万円
昭和51.1.1~昭和56.6.30 350万円

計算式
 ( 住宅の価格 - 控除される額 ) × 3% = 税額

*ここでいう「住宅の価格」とは、売買価格ではなく、固定資産税課税台帳に記載されている価格の事です。

(EX.)

土地を購入し建物を新築した場合

床面積100㎡の建物価格:2,000万円

宅地80㎡の価格:3,000万円

【建物の税額】

2,000万円 - 1,200万円 × 3% = 240,000円

【土地について】

*土地を購入し、建物を新築する場合は、土地を取得してから3年以内に新築した場合に限る。
軽減される額 ①と②のいずれか高い方の額
① 45,000円
② 土地の1㎡あたりの価格(※) × 住宅の床面積の2倍(200㎡が限度) × 3%
※宅地は土地の価格を2分の1した後の額によります。

計算式
 { (土地の価格×1/2) × 3% } - 軽減される額 = 軽減後の税額

*ここでいう「土地の価格」とは、売買価格ではなく、固定資産税課税台帳に記載されている価格の事です。

(EX.)

土地を購入し建物を新築した場合

床面積100㎡の建物価格:2,000万円

宅地80㎡の価格:3,000万円

【土地の税額】

3,000万円 × 1/2 × 3% =  450,000円

軽減される額①45,000円

軽減される額②(3,000万円 × 1/2 ÷ 80㎡) × 200㎡ × 3% = 1,125,000円

*①と②を比較して高い方の額が軽減される

450,000円 - 1,125,000円  = ▼675,000円

よって土地の取得税は無税という事になります。

(注)平成32年3月31日までの取得に基づきます。上記計算例は、あくまでも参考として記載したものであり、詳細に関しては、お近くの都税事務所・税理士等にお問合せください。

マンション選びのコツとは?

昨今インターネットの普及で誰でも簡単に情報を得られるようになりました。

情報があまりにも多いために価値基準が何かがわからなくなる部分も多いと思います。

 

あふれる情報の中で何が良いマンションか?

 

買って後悔したくないなぁ?

 

妥当な価格なのかなぁ?

 

等、いろいろなご不安等や価値基準は何が正しいのかわからなくないですか?

 

勉強されている方の中には、

 

このマンションは旧耐震で・・・・

 

スラブが~mmで・・・・

 

制震構造だから・・・

 

 

突き詰めればいくら時間があっても足りないです。

 

当然、建築年によって建築基準が違いますし建築技術も違います。

 

設備に関しても様々なグレードがあり

 

それによって価格差は様々です。

 

では、

本当に良いマンションって何なのか?

 

マンションを購入される際のポイントとして
よくお客様にお伝えしている優先順位を明確にとお伝えしております。

 

優先順位の大項目として下記が考えられます。

 

1:環境、立地
2:マンション全体の設備や状況
3:間取り、眺望、採光等
4:価格

基本的に1~4の大項目として何を優先するかが重要だと思います。
すべての項目が100点満点の物件は、不動産という物自体に皆無に近いです。

 

 

当然パーフェクトな物件があれば一番なのですが。

 

 

それぞれの項目で例えば

1:が90点で

2:が70点で、、、

というように

平均したらそのマンションは何点なのか?

 

60点以上なら検討価値ありですし
70点以上であれば、購入しても良い物件とうこと。

それがマンション選ぶ際のポイントです。

 

いろいろとお部屋を見ていると

設備等がいいけど価格が高いとか、

価格が予算内だけど環境が、、、

 

なかなか判断が難しくなってくると思います。

 

マンションに限らず家は、二つと同じものがないのです!!

 

同じマンション内でもお部屋によって

眺望や日照等も当然ですが

お客様それぞれのライフスタイルによって

使い勝手等が全く違ってくるのです。

 

だからこそお客様それぞれのライフスタイルに合った価値基準は何かを

明確にすることが大切なんですね。

 

ここだけは、譲れないポイントは何か?

ここなら多少妥協してもいいかなと思うポイントは何か?

 

お客様がライフスタイルに合った選んでよかったと思えるマンションを

 

見つける参考になれば幸いです。

 

 

塀の所有者はどちら側ですか?

戸建を探している方は必見!!

 

敷地の塀は、どちら側の所有ですか?

お隣の所有ですか?

それとも、こちら側の所有ですか?

 

境界でどちら側か?確認することが出来るのですが、、、、、

 

 

ある建売住宅の隣地との境界境です。

赤いブロックが隣地との境界ですね。

 

 

ちょうどブロックフェンスの真ん中が隣地との境界になってました。

 

場所とか特定されるので細かな写真は掲載出来ないですが、

ブロックフェンスが隣地と共有で所有しているということです。

 

 

複数号棟があった宅地だったのですが、

場所によっては

境界の内側にフェンスを造っていたり。

 

 

フェンスは、造ったらそのままというわけにはいきません。

何十年と経過したらもちろん劣化してやり直さなければならない。

 

 

新築の場合であれば、しばらく代が変わるまで建て替えはとうぶんないと思いますが

フェンスが共有になっていたら、フェンスやり直すのも隣地との共有者との承諾も必要でしょう。

 

しかも共有になっていたら、お金半分負担してよ。なんとことも揉める原因じゃないですかね。

 

 

塀の所有者が誰かで揉めるのは、古くなったときなんですよね。

 

相続で代がなん世帯と変わってしまうと、お隣同士で主張が違うなんてのもよくありますよね。

 

この場合は塀の所有者よりも境界がそもそもの問題なんですが。

 

 

不動産仲介なんてどこも同じでしょ?

 

なんて考えで手数料安いところの方がいいに決まっているなんて方も多いと思いますが、全く違います。

 

 

宅建行法で決められている重要事項説明書を

 

読むことが仕事だと思っている宅建士が非情に多いように感じます。

 

 

書いてあることを読むこと事態は、誰にだって出来るよ。

 

重説に記載してある事を端から端まで読み終わって最後に

 

「何か質問ないですか?」ってお客さんに言っても

 

お客さんは何を質問していいかも分からないんだよ!

 

と読んで満足している宅建士に言いたい。

 

 

 

不動産の仕事は、建築や税金だったり広く浅く幅広い知識が要求されるし

 

不動産は同じものがないので、物件によっても問題違ったりするから

 

プロとしての意識をもって日々スキルアップするのが不動産の仕事なんです。